El crédito hipotecario es un tipo de crédito que está respaldado por una garantía hipotecaria, es decir, si el deudor del crédito no pudiera pagar las cuotas, el acreedor podría llegar a quedarse con el activo hipotecado (normalmente una vivienda).

Este crédito va dirigido a la adquisición de bienes inmuebles (habitualmente una vivienda). Es importante destacar que la cuantía máxima del crédito será el valor del inmueble: no se puede conceder un crédito por un importe superior al inmueble que se quiere adquirir. Por ejemplo, si la vivienda está valorada en 200.000 €, el crédito no podrá ser superior a esa cantidad, pero sí inferior. En definitiva, un crédito hipotecario solo puede concederse para la adquisición de un bien inmueble, con el límite máximo de su valor.

Características de los créditos hipotecarios

La garantía hipotecaria es la principal característica de los créditos hipotecarios. Al formalizar la operación (al comprar el inmueble con el crédito que otorga la entidad financiera), el inmueble adquirido se grava con una hipoteca.  De esta forma, si se produjese el impago del crédito, la entidad financiera o acreedor podría ejecutar esta garantía hipotecaria. Esta ejecución consiste en que la entidad financiera podría vender el inmueble sobre el que recae la hipoteca para satisfacer la deuda pendiente de pago. Aquí nos encontraríamos con dos situaciones:

  • Si el importe obtenido por la venta es superior a la deuda pendiente, la parte restante deberá ser abonada al deudor. Por ejemplo: si la entidad consigue vender el inmueble por 100.000€ y la deuda pendiente era de 60.000€, los 40.000€ restantes deberán ser abonados al deudor.
  • Si el importe obtenido por la venta es inferior a la deuda pendiente, la entidad financiera podrá dirigirse contra la totalidad de los bienes presentes y futuros del deudor, hasta satisfacer la totalidad de la deuda.

Es importante destacar que la responsabilidad del deudor es tanto con la hipoteca de su inmueble como con el resto de sus bienes presentes y futuros.

Por tanto, nos encontramos que en un crédito hipotecario existen garantías adicionales a otros créditos, como por ejemplo los personales (la garantía hipotecaria). Estas garantías adicionales hacen, por ejemplo, que el tipo de interés aplicable sea inferior que en otros créditos.

Cuándo solicitar un crédito hipotecario

A diferencia de otros, el crédito hipotecario solo se puede solicitar en unas condiciones determinadas: únicamente para la adquisición de un bien inmueble y con un límite máximo de su valor de mercado. Sin embargo, no siempre que se vaya a adquirir un inmueble hay que solicitar un crédito hipotecario.

Hay que tener en cuenta las circunstancias personales: si por ejemplo, se dispone del dinero hay que valorar si merece la pena pagar los intereses asociados al crédito o no. Y también se han de tener en cuenta la existencia de otras formas de financiación: principalmente los préstamos hipotecarios.

Principales diferencias entre un crédito y un préstamo

En materia de banca, un ‘préstamo’ y un crédito, aunque son similares, tienen diferencias. En el crédito, el banco le proporciona al cliente una cuenta, donde el cliente accederá a la cantidad de dinero que necesite y éste suele ir pagando el crédito solicitado periódicamente, con los gastos e intereses añadidos por la entidad.

Por su parte, en un préstamo, el banco pone a disposición del deudor una cantidad fija de dinero, que debe de ser devuelta, junto a los intereses, en un tiempo predeterminado. Suele ser una operación a medio o largo plazo, que se amortiza en cuotas regulares, a medida que el cliente lo va pagando. Sin embargo, en ambos casos, se trata de la institución bancaria que presta dinero para que en un determinado plazo le sea devuelto junto con unos intereses (principal + intereses).