Un título hipotecario es un instrumento de financiación que utilizan aquellas entidades de crédito que participan en el mercado hipotecario a través de la concesión de préstamos y créditos.

El proceso mediante el cuál se transforma un activo hipotecario en un título hipotecario se conoce como titulización. Pero no cualquier empresa puede titulizar. Los títulos hipotecarios solo pueden ser emitidos por bancos, cajas, cooperativas de crédito sociedades de crédito hipotecario, fondos hipotecarios y entidades de financiación. Por tanto, los títulos hipotecarios permiten obtener liquidez a las entidades bancarias que los emiten para poder invertir en nuevos proyectos.

Existen muchos tipos de activos que se pueden titulizar además de las hipotecas, como las tarjetas de crédito, los préstamos a estudiantes u otros títulos titulizados previamente.

Tipos de títulos hipotecarios

  • Cédulas hipotecarias: Son títulos nominativos, a la orden o al portador que se encuentran garantizados  por la totalidad de la cartera de préstamos hipotecarios concedidos por la entidad emisora. Se emiten en plazos de entre 1 y 3 años, aunque en ocasiones pueden llegar hasta los 10 años.
  • Bonos hipótecarios: Son títulos nominativos, a la orden, o al portador garantizados por un conjunto específico de préstamos hipotecarios que quedan directamente afectos al pago del capital y de los intereses de estos bonos. Se emiten en plazos similares a las cédulas hipotecarias.
  • Participaciones hipotecarias: Constituyen una cesión de crédito parcial o total a través de la cual la cual otra entidad participa en uno o más préstamos hipotecarios y cobra la parte correspondiente a su participación en dicho conjunto de préstamos. Las participaciones hipotecarias se suelen emitir a largo plazo, al contrario que las cédulas y bonos hipotecarios, que generalmente son a corto plazo. Por otra parte, mientras que las participaciones sólo pueden ser nominativas o venir representadas mediante anotaciones en cuenta, las cédulas y bonos hipotecarios pueden ser nominativas, a la orden o al portador.

Razones por las que las entidades de crédito emiten títulos hipotecarios

  1. Para obtener liquidez.
  2. Lograr una liberación de capitales. Al sacarse de balance las participaciones hipotecarias, que requieren debido al llamado coeficiente de solvencia una inmovilización de capital propio, tiene lugar una liberación de capital que puede utilizarse para otros nuevos negocios.
  3. Ampliar y diversificar fuentes de financiación accediendo a nuevos mercados.