El debate sobre hipotecar o alquilar, sobre todo en España, parece eterno. ¿Dónde están las claves? ¿Qué es mejor? ¿De qué debe depender nuestra decisión?
Vaya por delante que no existe una respuesta única, en última instancia todo dependerá de criterios difíciles de cuantificar o de estimar. Por ejemplo, el valor que otorguemos a nuestra libertad o independencia en caso de que surjan imprevistos. Un familiar puede enfermar y podríamos tener que trasladarnos, surge una oportunidad laboral en otro lugar o simplemente nos quedamos sin trabajo. Esto no es ser catastrofista, es tener en cuenta imprevistos que nadie desea, pero que no debemos descartar. No obstante, la importancia que le debemos a lo anterior quizá depende de nuestras posibilidades económicas. Alguien con un trabajo estable, bien retribuido y que tiene claro que quiere quedarse a vivir en una determinada ciudad, puede hacer frente sin mayores problemas ante diversas circunstancias. Por el contrario, una persona con dos años de experiencia en el mercado laboral y que aún es muy joven, podría cambiar no una, sino varias veces de parecer durante el próximo lustro.
Sin embargo, dado que eso depende de cada cual, y hay cientos de miles de situaciones diferentes, nosotros hemos decidido abordarlo de la mejor forma que sabemos: la financiera.
No hay una respuesta buena para todos. Y, para ello, es interesante remarcar que son útiles plantillas en hojas de cálculo, simuladores de hipoteca como el de Openbank o comparadores inmobiliarios.
¿Qué es más caro, alquilar o hipotecar?
Uno de los viejos mantras es que alquilar es tirar el dinero, mientras que comprar una casa es invertir. Mientras, uno de los nuevos dogmas, parece querer decir que comprar una casa no es buena idea por si vuelven a caer los precios o porque de forma equívoca lo califican como un pasivo.
Ambas posiciones tienen ventajas y desventajas que expondremos dentro de unos párrafos. Eso sí, antes conviene destacar cuál es la situación de España respecto a nuestros vecinos europeos.
Según Eurostat, un 77,1% de la población tiene casa en propiedad. Bien porque vive con su familia, porque ha heredado una casa o porque ha decidido adquirir un préstamo hipotecario. En este sentido, de acuerdo con la Asociación Hipotecaria Española, existen alrededor de 5,4 millones de hipotecas vivas. De esos 5,4 millones se estima que el 78% es residencial. La cifra se sitúa 8 puntos porcentuales sobre la media de la Unión Europea y casi alrededor del 25% sobre países como Alemania, Francia o Reino Unido.
Por el lado de alquiler nos encontramos en la situación contraria. Eurostat refleja que un 22,9% de la población vive en un piso de alquiler. Lo cual se sitúa en contraste con Francia (36%), Reino Unido (35%) y Alemania (49%).
Alquilar o hipotecar ventajas y desventajas
No es oro todo lo que reluce. En ninguna de las dos opciones.
- Aunque el precio del alquiler está sujeto a la inflación y las hipotecas suelen beneficiarse de ello, en las hipotecas se pagan muchos intereses mientras que en el alquiler no tenemos gastos financieros.
- Por su lado, el seguro de la casa corre a cargo del propietario. Por tanto, el inquilino no tiene que pagarlo, mientras que el que hipoteca sí. Su precio depende, principalmente, del valor de la casa, la zona en la que se encuentre y las coberturas contratadas.
- IBI: El impuesto sobre bienes inmuebles se paga cada año (España). El propietario, por el mero hecho de serlo, debe pagar el IBI, pero debemos tenerlo en cuenta cuando realizamos cálculos a largo plazo.
- Mantenimiento: Al ser propietarios de una casa, debemos comprar muebles, electrodomésticos y procurar que el desgaste afecte lo menos posible. Eso sí, debemos echar cuentas para ver qué presupuesto anual necesitamos para esta serie de imprevistos. Para el que se decanta por el alquiler, sin embargo, no tiene lugar este problema. Aunque hay casos y casos, lo normal es que el arrendador se haga cargo.
- Propiedad: Tenemos derecho a vivir ahí mientras dure el contrato. Claro que, aunque la ley protege a los inquilinos ante ciertos aspectos, no es de su propiedad. No pueden hacer cualquier cosa en la casa y para eso se exigen fianzas. Si ocurre cualquier cosa en la casa y la culpa es del inquilino, el arrendador exigirá cuentas (no solo la fianza).
- Estabilidad: Cada uno considera la estabilidad de un modo. Así para aquellos cuya estabilidad depende de no tener preocupaciones y gastos, se decantarán por alquilar. En contraste, para una familia con tres hijos, será mucho más cómodo tener una casa en propiedad para no andar con la incertidumbre de si es necesario una mudanza o no.
- Libertad financiera: A menos que quien contrate la hipoteca sea una persona con posibilidades financieras, por lo general la hipoteca suele ser una carga importante. Aunque el alquiler, según en qué zona es más caro, siempre podemos deshacernos de él. Esto es, no tenemos un compromiso de pago a largo plazo. El que hipoteca sí lo tiene, y las casas no son un activo que destaque por su liquidez.
- Garantías: Aunque alquilar es cada vez más complicado por la incertidumbre que genera la ocupación de las viviendas, las garantías que exige hipotecarse suelen ser bastante mayores. Un arrendador exigente, podría exigir nómina, trabajo, podría desconfiar y exigirá fianza. Una hipoteca es muy distinta. Si queremos comprar una casa por valor de 200.000 euros necesitaremos una entrada mínima de alrededor de 40.000 euros. Es muy poco probable que una entidad ofrezca hipotecas al 100% y, si lo hace, puede que los intereses sean más elevados.
- Gastos de acceso: Mientras que firmar un contrato de alquiler es un mero trámite, llevar a cabo la escritura de una propiedad, la firma de una hipoteca y todo el proceso para adquirir un inmueble requiere de más trámites. Se trata de un contrato que involucra diferentes partes y, por si fuera poco, es de una gran cuantía. Para la mayoría de personas será la compra más importante de su vida.
- Precio: Una vez más, depende del lugar. Puede que en un momento determinado convenga más alquilar y otras veces más comprar. A veces, aunque alquilar sea más caro, compensa por ahorrarse los costes que asume el propietario de una casa. Otras, sin embargo, por los tipos de interés y los elevados costes del alquiler es más rentable comprar.
Estos son los puntos más destacados, pero no los únicos. De hecho, aunque según los puntos anteriores podría dar la sensación de que alquilar es mejor que comprar, no nos engañemos. El arrendador podría (y de hecho lo hacen) incluirte esos gastos en el alquiler De ese modo, alquilar genera la falsa sensación de que no corres a cargo de esos gastos, pero en realidad sí que los estás pagando.
En definitiva, alquilar o comprar no es un asunto blanco o negro. Se trata de una decisión tan importante, que hay que estudiarlo detenidamente. Hay defensores a ultranza del alquiler que tratan como ignorantes a los que quieren hipotecarse. Y, al contrario, compradores que piensan que los otros derrochan el dinero. Lo más importante, insistimos, es estudiar cada caso. Imagina que te dijera que el IBI va a aumentar mucho dentro de 10 años o que el alquiler va a subir por las nubes. Imagina que el lugar donde compras se convierte en una zona conflictiva, o por el contrario, en una zona residencial de prestigio. Nadie sabe lo que va a pasar y muchos factores pueden afectar a nuestras decisiones. ¿Y si la entrada inicial la invirtiéramos en un activo que genera un 6% anual mientras vivimos alquilados? Cómo ves existen muchas posibilidades, así que estudia bien tu caso antes de tomar una decisión. Al fin y al cabo se trata de tu vivienda.