Una hipoteca es un contrato mediante el cual un deudor deja como garantía un bien (generalmente un inmueble) a quien le hace un préstamo (acreedor). De esta forma, si el deudor no paga su deuda, el acreedor tendrá derecho a solicitar la venta del bien para así poder cobrar lo que le deben. Por lo tanto, una hipoteca es un instrumento de deuda que otorga un derecho real de garantía para el acreedor, que utiliza un bien del deudor como colateral.
Usualmente las hipotecas se aplican sobre bienes inmuebles como casas o terrenos, no obstante también es posible generar una hipoteca sobre bienes muebles como vehículos u obras de arte.
Una de las características más relevantes de la hipoteca es que el bien que se ha dejado como garantía permanece en poder del deudor. Así por ejemplo, una persona puede hacer un contrato de hipoteca sobre su casa sin que tenga que dejarla para entregarla al acreedor.
En caso de que el deudor no cumpla con los pagos de su deuda, la hipoteca establece que el acreedor tendrá el derecho a solicitar la venta del bien dejado como garantía a través de una subasta pública (no la venta directa). El acreedor podrá cobrar su deuda del monto recaudado dejando lo que sobre para otros acreedores o para el mismo deudor.
¿Para qué se utilizan los contratos de hipotecas?
En general los contratos de hipotecas se utilizan para obtener financiamiento a largo plazo y por un monto importante de recursos que de otra forma sería difícil conseguir. Disponer de un bien como garantía de pago reduce el riesgo del acreedor (que en caso de impago se puede quedar con el bien) y facilita así la concesión de un préstamo. Por ejemplo en España, muchos contratos de hipoteca se utilizan para conseguir financiamiento para la compra de viviendas.
La hipoteca tiene la gran ventaja de que el deudor no tiene que entregar el bien en garantía y puede seguir disfrutando de él. No obstante, tiene la desventaja de que en épocas de crisis el valor del bien en garantía puede caer considerablemente de modo que el monto obtenido en una subasta puede no ser suficiente para que el deudor cubra su deuda.
Componentes básicos de un contrato de hipoteca
- Por una parte está el capital, que es el monto total de recursos que se prestan al deudor. El capital prestado usualmente es menor al valor del bien dejado como garantía en la hipoteca.
- Luego está la tasa de interés, que implica un cobro de un porcentaje (fijo o variable) sobre la deuda a beneficio de quien otorga el préstamo.
- El tercer elemento es el plazo, que señala el tiempo en el que se espera que se devuelva el dinero prestado.
Veamos un ejemplo, Juan (deudor) firma un contrato de hipoteca con el Banco A (acreedor). En este contrato se establece que el Banco le prestará un monto 50.000 euros (capital) con una tasa de interés del 7% anual. Juan por su parte, se compromete a pagar este préstamo en un plazo de 10 años (en cuotas mensuales) dejando como garantía hipotecaria un terreno valorado en 70.000 euros.
