El precio de la vivienda ha subido en los dos últimos años y ya se comienza a hablar de una nueva “burbuja inmobiliaria”. Pero nos preguntamos. ¿Estamos realmente ante un nuevo boom inmobiliario? ¿Cuáles son los factores que están haciendo crecer el precio de la vivienda?
El IPV (Índice de Precio de la Vivienda), toco fondo en 2013 tras seis años de brutal caída como consecuencia de la crisis del mercado inmobiliario. En los últimos dos años, se ha producido un repunte de los precios, tanto en alquiler como en compra venta de viviendas. Hemos pasado del índice mínimo de 63 en 2013 a un 70 en 2016. En cualquier caso, estamos muy por debajo de las cifras previas a la crisis.
Respecto al precio del alquiler, en las ciudades más turísticas y con mayor impacto de este sector, apreciamos como las subidas han sido de hasta el 26% en Barcelona o el 18% en Palma de Mallorca desde 2015. Son datos bastante llamativos a los que les sigue una subida más moderada en el resto de las ciudades más importantes de España.
¿Cuáles son los motivos de esta subida en el precio de la vivienda?
1-Aumento de la demanda de alquileres, aunque España es un país de propietarios.
El sentimiento de propiedad de una vivienda persiste en los españoles, incluso en los más jóvenes, que han vivido las tremendas consecuencias de la crisis del sector inmobiliario. Vemos el alquiler de una vivienda como una situación temporal.
“El 60% de la generación millenial prefiere una vivienda en propiedad frente al alquiler”.
Hemos disminuido del 80% al 78% de las viviendas están en propiedad frente a la media europea que se sitúa en 70% o en el 50% en países como Francia o Alemania, según datos de Eurostat.
Estos hechos ponen de manifiesto la escasa oferta de viviendas en alquiler y el incremento de la demanda, motivos que hacen subir los precios.
2-El alquiler turístico en ciertas zonas de España.
El alquiler vacacional es un factor clave de que en muchas ciudades los precios son desorbitados. Un caso bastante evidente es de Ibiza donde el alquiler de un piso de 2 habitaciones puede ascender a los 3.400€/mes. Este hecho provoca que los ciudadanos de clase media quieran cambiar de residencia por no poder asumir esos precios y la isla quede relegada al lujo y al turismo.
3-Reactivación del empleo y ayudas del Estado.
La caída del paro en estos últimos meses, ha hecho que muchos jóvenes den el paso de independizarse de los padres. A esto se le impulsa el reciente Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, donde se anuncian ayudas al alquiler de jóvenes menores de 35 años de hasta el 50% en el precio del alquiler y hasta 10.800€ en la compra de la 1º vivienda, siempre que los ingresos anuales no superen los 22.365€.
Ahora queda que los bancos concedan hipotecas y se muestren menos reticentes a reactivar el sector inmobiliario y los beneficiarios puedan tomar partida de estas ayudas.
4-Inversión poco rentable del activo inmobiliario.
Aquellos que invirtieron en activos inmobiliarios previos a la crisis y no se han podido deshacer de ellos aún, están esperando el momento de la reactivación económica para poder poner a la venta las viviendas y recuperar su inversión. Mientras los precios no se eleven, la rentabilidad no incrementará lo suficiente como para desprenderse de esos activos. Este hecho hace que, aunque haya muchas viviendas vacías, la oferta en venta no sea tan amplia.
5-Atracción de capital extranjero.
Británicos, Alemanes, Rusos, Franceses o Estadounidenses han puesto el foco en el mercado inmobiliario español. Muchos son los que están adquiriendo una vivienda vacacional, de retiro o simplemente, su bajo precio atrae a los fondos de inversión. En 2016 más de 55.000 viviendas vendidas fueron a extranjeros, un 18% más que en 2015.
¿Hablamos de burbuja inmobiliaria o repunte de precios?
Tras seis años de caída en picado, de más del 40% del precio de la vivienda, una subida del 4-5% no se puede atribuir a una burbuja. Aún estamos en precios muy bajos.
El número de viviendas vendidas en 2016 (403.000) aún es poco más de la mitad de las que se vendieron en 2007 (775.000). Los niveles no son comparativos.
A una burbuja siempre le acompaña un clima de euforia, en el que los precios suben por factores especulativos. Sin embargo, hemos comprobado como los precios están incrementando por escasez de oferta de viviendas en alquiler o en venta. El objeto de la compra venta de viviendas es el propio de habitarlas y no como un activo para la posterior venta, especulación.
Las entidades financieras tampoco ayudan a generar este clima, ya que la concesión de préstamos e hipotecas se ha restringido considerablemente.
Por otro lado, la obra nueva y las construcciones se están recuperando lentamente. No es nada comparativo a lo que ocurría hace 10-15 años. No existen esos levantamientos de grandes parques de viviendas nuevas a la venta.
Con estos datos, podemos concluir que el sector inmobiliario en España se está recuperando. Es un sector muy potente y estamos ante una situación más optimista pero no se puede hablar de boom, ni ambiente eufórico. Tras enormes caídas, está habiendo un repunte en los precios en niveles muy inferiores a los de 2005-2007.
