El desahucio es el desalojo del inquilino de una propiedad por el dueño, ya sea mediante orden judicial, a causa de impago del alquiler u otra causa justificada.
El acto en sí se denomina «lanzamiento». Según las leyes de cada país, se organiza de una manera distinta. Lo más común es que a éste acudan un cerrajero, el propietario y un representante del juzgado. Si fuera necesario aplicar la fuerza, también se sumarían los cuerpos de seguridad del Estado.
Antes de llegar al procedimiento judicial, en caso de impago, encontramos el requerimiento, aconsejable cuando se pretende arreglar la situación de buena fe. De ser imposible, los motivos por los que un propietario acudiría a la vía judicial son:
- El inquilino se niega a abandonar el inmueble.
- Resulta imposible comunicarse con él.
- Impago (por lo general, a partir del tercer mes consecutivo de incumplimiento de compromisos de pago sin razón justificada).
Aunque el arrendatario puede paralizar el abandono del inmueble al enervar la acción de desahucio si paga el todas las rentas en un periodo de diez días, existen alternativas previas a llegar al lanzamiento. Refinanciación, acuerdo de carencia o dación en pago son algunas de ellas.
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En cuanto al arrendador, puede protegerse de parte del perjuicio económico a consecuencia de un desahucio, gracias a mecanismos como un seguro de impago de alquiler.
Desahucio exprés
Aquellos países con legislación menos fluida en lo que al arrendamiento se refiere, sufrieron ciertos cambios legislativos al respecto. En el caso de España, en 2009 entró en vigor una modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil con el objetivo de promover el alquiler durante la crisis inmobiliaria y agilizar los procesos en caso de impago. Dicha medida también fue conocida como desahucio exprés. Su fin último era proteger la figura del arrendador, expuesta hasta entonces dada la idiosincrasia del mercado inmobiliario español. Este cambio legislativo alberga las siguientes ventajas para el arrendador:
- El tiempo de espera por parte del casero desde el requerimiento fehaciente hasta la presentación de la demanda baja a un mes.
- Desalojo voluntario: El casero puede perdonar toda o parte de la deuda y las costas a cambio del desalojo voluntario. El plazo mínimo son 15 días.
- Se facilita la notificación de la demanda al anunciar la citación en el juzgado si no se ha podido localizar al demandado.
- No se precisa una demanda ejecutiva para hacer efectivo el desahucio.
- Ahora el casero puede reclamar el piso antes de cumplir los cinco años de alquiler si lo necesita para él, su familia o en caso de divorcio o nulidad matrimonial, previa constancia en el contrato.
