Contrato de arras

Las arras se enmarcan dentro de los precontratos, pues se está asumiendo la obligación de firmar un contrato de compraventa en el futuro. Los contratos de arras son ampliamente utilizados en la compraventa de viviendas. Suponen un acuerdo que se pactará cuando se firme el contrato.

Por ejemplo, en la compraventa de una vivienda se puede hacer un contrato de arras antes de firmar el traspaso para que el vendedor deje de enseñar la vivienda a otros interesados. A cambio de esas arra, se suele entregar una cantidad de dinero en forma de señal. En esas arras se puede incluir cualquier detalle, como por ejemplo que la vivienda esté disponible antes de una fecha concreta.

A continuación, se muestran los términos que se suelen incluir en los contratos de arras:

• Identificación del bien o inmueble.
• Precio y forma de pago.
• Plazo para el otorgamiento de la escritura.
• Distribución de los gastos de compraventa.

Las arras más habituales son las penitenciales. Esto implica que el comprador se comprometerá a adquirir el bien o inmueble en el plazo y las condiciones pactadas en el contrato. No obstante, el comprador tiene el derecho a desistir lícitamente de la compraventa, lo que le ocasionará la pérdida de la suma de dinero adelantada.

Para que el comprador pueda desistir de la compraventa será imprescindible que se especifique que las arras son penitenciales. Para ello, será necesario que el documento refleje dos aspectos:

1. Que se detalle la cantidad a entregar como anticipo en concepto de arras.
2. Que el contrato establezca la posibilidad de desistir de la compraventa para ambas partes.

A continuación, se muestran los principales tipos de arras:

• Confirmatorias: Se paga parte del precio total. Si una de las partes no cumple con sus obligaciones, la otra puede exigirle el cumplimento del contrato, la resolución y una indemnización por daños y perjuicios.
• Penitenciales: El comprador perderá la cantidad adelantada si no realiza la compraventa.
• Penales: El comprador perderá el dinero adelantado. Por otra parte, si es el vendedor quien incumple sus obligaciones, deberá devolver el doble de la suma de dinero adelantada.