Hipoteca inversa

La hipoteca inversa es un producto financiero consistente en intercambiar propiedades inmobiliarias por dinero sin perder la titularidad de éstas.

Este tipo de producto nace como forma de obtener liquidez a través de patrimonios inmobiliarios de, generalmente, personas mayores, suponiendo un complemento a su pensión o una forma de obtener una renta equivalente al valor de mercado del bien inmobiliario menos un descuento aplicado por el banco. La renta puede disponerse mensualmente, trimestralmente, anualmente o en su totalidad, dependiendo de las negociaciones del cliente con el banco.

En general, la hipoteca inversa nace como forma de complementar los ingresos o liquidez de personas, generalmente de cierta edad, con los que pueda tener una vida o vejez más cómoda. Para uso de la hipoteca inversa puede emplearse la vivienda habitual de los residentes u otros bienes que no usen o los tengan alquilados. De esta manera, puede obtener ingresos de aquellos bienes que no usan o no les gustaría vender.

La forma de operar es la siguiente: los bancos, previa tasación del bien y el establecimiento de un rango de vendible de la vivienda, le otorga un valor de mercado al bien inmueble. Posteriormente, ofrece este dato al cliente, que podrá aceptarlo o no, y en caso afirmativo, pactar las cláusulas de disposición del dinero (la temporalidad). En realidad, lo que otorga el banco es un crédito hipotecario inverso, es decir, el cliente obtiene ingresos que se van descontando del valor de la vivienda.

Algunas consideraciones sobre la hipoteca inversa

Este producto lo conceden entidades financieras o compañías de seguros y hay una serie de consideraciones a tener en cuenta:

• Normalmente se exige que la persona sea mayor de 65 años o que tenga un determinado grado de discapacidad (en España es el 33%) o de dependencia.
• Por otro lado, la vivienda debe ser tasada y tener un seguro de daños. El objetivo es proteger el bien que sirve de garantía.
• El importe del préstamo dependerá de la edad del solicitante, de si es o no vivienda habitual y de la forma de recibir el dinero (renta, pago único…).
• Los herederos pueden conservar la propiedad de la vivienda si pagan la deuda. En caso contrario el banco podrá ejecutar la hipoteca, pero solo sobre el valor de esta y no el patrimonio personal de los herederos. También se puede optar por la venta.
• Lo habitual, una vez solicitada, es que el banco nos exija cancelar hipotecas pre-existentes en caso de que hubiera.
• Los pagos a percibir pueden consistir en un uno único, que suele incluir intereses o bien una determinada renta periódica.

Cómo se recupera el bien

Una vez que el cliente va obteniendo una renta mensual, el propio cliente o los herederos, en caso de que falleciera sin completar el valor del bien, tendrán que abonar el valor detraído de la vivienda para conseguir la propiedad total de la misma. En caso contrario, el banco ejecutará la propiedad, es decir la pondrá a la venta, y se quedará con el valor que hubiera abonado al cliente, mientras que la parte que no fue abonada al cliente irá a los herederos.

Naturalmente, el banco aplica un descuento en el valor del piso o en la renta a pagar que suponga un beneficio subyacente de la operación, que en caso de recuperación de los herederos o de subasta, pueda tener un precio mayor que el de tasación.