Crédito puente

En un crédito puente nos encontramos con tres características principales:

• Necesidad inmediata de financiación, como veremos en el apartado siguiente.
• Carácter temporal. Esto quiere decir que el crédito puente es transitorio, hasta que se formalice el crédito definitivo.
• Debe existir una garantía de ingresos futuros por el prestatario, que asegure la devolución del crédito. Sin esta garantía, la entidad financiera no concederá el crédito.

La principal finalidad del crédito puente es la adquisición de una nueva vivienda sin la necesidad de vender rápidamente la vivienda actual. Es decir, el crédito puente permite al prestatario diversas opciones:

• Adquirir una nueva vivienda que puede no estar todavía construida y se le requiera algún tipo de pago anticipado (necesidad inmediata de financiación)
• Disponer de un tiempo razonable para vender la vivienda actual, y no verse obligado a malvenderla rápidamente.

Los créditos puente pueden tener otras finalidades como, por ejemplo, la obtención de una financiación inmediata mientras se formaliza el crédito definitivo (que suele tardar unos días) o para fines empresariales. Sin embargo, en este análisis vamos a centrarnos en su finalidad principal.

Con el crédito puente, la entidad financiera suele integrar en uno solo el crédito de la vivienda actual y el crédito puente. Sin embargo, sobre el crédito puente solo se pagan intereses, mientras que del crédito anterior se pagan intereses y principal.

Habitualmente se establece un plazo máximo (o periodo de carencia) para que el prestatario venda su vivienda actual. Una vez suceda eso, el crédito asociado a esa vivienda desaparece con la venta y el crédito puente también. Entonces se formaliza el crédito hipotecario definitivo.

Puede ocurrir que, una vez que finalice el periodo de carencia, la vivienda actual no se haya vendido. En este caso, el prestatario deberá devolver la totalidad del importe que le haya concedido la entidad financiera, además de los intereses. Es decir, tras finalizar el periodo de carencia, el prestatario deberá pagar el principal y los intereses, tanto del crédito puente como del crédito de la vivienda actual.

La principal ventaja del crédito puente para el prestatario es que le permite vender su vivienda actual con tranquilidad, sin la necesidad de “malvenderla”. Además, durante el periodo de carencia, aunque de facto tiene dos créditos, solo está devolviendo uno, ya que del crédito puente únicamente paga intereses.

Sin embargo, este crédito también tiene varios inconvenientes. El principal es que, en caso de no vender la vivienda actual, se tiene que devolver el crédito puente, incluidos los intereses, además del primer crédito. Por otro lado, el crédito puente es una operación de riesgo para las entidades financieras, por lo que la tasa de interés de estos créditos suele ser superior y los requisitos para su concesión también son mayores que en otros (se debe acreditar una mayor solvencia).

Los créditos puente tienen su sentido en momentos de crecimiento económico, en un contexto en el que la compraventa de viviendas sea relativamente sencilla. En cambio, en momentos de crisis económica derivada por una crisis inmobiliaria, estos créditos pierden su razón de ser por la dificultad que existe de vender viviendas a un precio razonable.