Derecho de servidumbre

El derecho de servidumbre se refiere, en derecho real, a la obligación de un fundo sirviente de un predio (finca) a limitar su dominio en favor de ciertas necesidades de un fundo dominante.

En otras palabras, el dueño de una finca (predio) deberá ceder ciertos usos limitados de esta a otras personas. Normalmente, esto es debido a una necesidad de tránsito que no puede ser satisfecha de otra manera.

Por ejemplo, tenemos un terreno que supone el único paso posible de otro que está detrás del nuestro. Su titular tendrá derecho a pasar por una zona habilitada de nuestra propiedad, ya que no podría hacerlo de otra manera.

Marco legal del derecho de servidumbre

El derecho de servidumbre tiene dos actores y ambos estarán ligados a su propiedad o predio (finca). De esta forma, el fundo sirviente será el titular de la finca que tiene la obligación y el fundo dominante el de la otra.

Las razones que suelen darse son variadas. La más habitual es el derecho de tránsito, cuando no exista otra opción. Otra situación frecuente es aquella en que se realizan obras y se debe pasar o utilizar una parte de la finca colindante.

Características del derecho de servidumbre

El derecho de servidumbre tiene tres características fundamentales:

1. En primer lugar, es perpetuo. Esto quiere decir que persistirá en el futuro, salvo que exista un acuerdo entre las partes o una disposición legal.
2. Es indivisible. De esta forma, aunque los predios o fincas se dividan en un futuro, permanecerá dicha servidumbre.
3. Es accesorio. Si transferimos la propiedad a otra persona, el derecho también se transfiere.

Tipos de derecho de servidumbre

Podemos clasificarlo según diferentes criterios:

• Objeto que regula. Si es de una finca sobre otra, sería una servidumbre predial pura. Sin embargo, si es un derecho de un particular sobre una finca, prestándole esta un servicio, estaríamos ante una servidumbre personal.
• Intervención humana. La servidumbre continua se produce cuando no la requiere, por ejemplo, que no podamos construir quitando vistas a otros. Por su parte, la discontinua sí requiere la intervención, por ejemplo, el tránsito.
• Obligación legal. Si existe una ley que lo regula, estaríamos ante un derecho de servidumbre legal, en caso contrario, cuando es un hecho puntual, será forzosa.
• Signos exteriores. Si estos existen, será aparente, por ejemplo, un camino de tránsito. Si no hay signos exteriores, será no aparente, por ejemplo, el derecho de luces y vistas.
• Hacer o no hacer. En este caso, si el fundo sirviente está obligado a hacer algo en favor del dominante, sería una servidumbre positiva, en caso de no poder hacer algo, será negativa.

Motivos de extinción del derecho de servidumbre

Existen diversos motivos por los que este derecho puede desaparecer y estos son los siguientes:

• Cuando en la misma persona se da el papel de fundo sirviente y dominante, ya que no podemos ejercer ese derecho sobre nosotros mismos.
• Cuando han pasado 20 años sin que se ejerza.
• Por la renuncia del fundo dominante.
• Por el mal estado para poder hacer uso de él. Por ejemplo, en el caso de un camino de tránsito de uno sobre otro.
• Acuerdo mutuo entre dominante y sirviente. Es decir, si ambas partes acceden a que este derecho se extinga.

Ejemplo de derecho de servidumbre

Veamos un ejemplo real. El ayuntamiento de Barcelona (España) decide ejercer un derecho de paso para construir una carretera en una zona dónde hay casas colgantes formando una especie de puente. Estamos ante un caso muy habitual.

Tenemos el fundo dominante, que es el ayuntamiento. Por otro lado, el fundo sirviente son los propietarios de esas casas y la finca o predio esas construcciones. Como es lógico, en este caso estaríamos ante un derecho de servidumbre predial, perpetuo, aparente, continuo, con signos exteriores y positivo.