Evicción

La evicción consiste en la privación al comprador de la cosa objeto de la compraventa, a través de sentencia firme dictada por el juez o por una resolución firme administrativa. Esto se justifica por un error en el contrato de compraventa o a un derecho anterior a la compra.

Es decir, la evicción es perder la titularidad de un derecho a través de una sentencia firme por parte de un juez o mediante una resolución administrativa.

Se trata de un ataque a la posesión pacífica y legal de la cosa que había adquirido con la compraventa el comprador. Por ello, es imprescindible conocer la obligación que tiene el vendedor ante la evicción.

Obligación del vendedor

El comprador tiene derecho a exigir al vendedor por la evicción:

• El reembolso completo del precio que tenía la cosa que había adquirido en el momento de la evicción, ya sea menor o mayor que el precio de venta. Por ejemplo, si el comprador compra una casa por 100$ y posteriormente es despojado de su propiedad por un derecho anterior a su compraventa, tiene derecho a que el vendedor le reembolse el precio de lo que valía esa casa en el momento de esa privación que podría ser 140$ u 80$. El reembolso no es por el precio pactado en la compraventa.
• Reembolso por los rendimientos y frutos que hubiera dejado de recibir el comprador a consecuencia de la privación de la cosa.
• Las costas del pleito.
• El plazo que se tiene en España es de 15 años para interponer esta acción del comprador contra el vendedor para obtener todos estos reembolsos.
• Es requisito imprescindible para poder reclamar que el vendedor hubiese sido notificado sobre la evicción, es decir, debe tener conocimiento de la demanda.

¿Cómo se llega a esta pérdida del derecho por evicción? La persona que tenía un derecho anterior tiene que interponer una demanda para recuperar la cosa que ha sido vendida de forma errónea.

Tipos de evicción

Existen dos tipos de evicción

• Evicción completa: esto significa que el comprador pierde el total de la cosa vendida. Puede reclamar todo al vendedor por la privación de la cosa, es decir, el precio que pagó, los intereses, las costas procesales, los rendimientos, etc.
• Evicción parcial: cuando la evicción es parcial significa que no pierde el total de la cosa vendida, sino una parte. Por ejemplo, la venta de una fábrica completa que tiene la maquinaria como garantía de un préstamo. No pierde la fábrica al completo, pero sí la maquinaria.

Ejemplo de evicción

Para entender en qué consiste, vemos un ejemplo:

Un vendedor vende a un comprador una vivienda a través de un contrato de compraventa transmitiendo así su propiedad y posesión. La vivienda estaba gravada con una hipoteca y el comprador lo desconocía en el momento de la celebración del contrato.

Posteriormente, el banco interpone una acción hipotecaria y priva al nuevo comprador de la cosa. Ante esta privación de la cosa por un derecho anterior a la compra, el comprador tiene una acción contra el vendedor de saneamiento por evicción.