Hipoteca tácita

La hipoteca tácita es un derecho real de garantía sobre un bien inmueble que ofrece una preferencia de cobro a la administración pública respecto al pago de determinados impuestos relacionados con ese bien.

Podemos decir que es una manera que tiene la administración de un país de garantizarse el cobro de determinados impuestos. Estos normalmente están relacionados con el bien en cuestión. De esta forma y sin necesidad del consentimiento del deudor, la administración pasa a ser preferente en el cobro.

Los impuestos gravados con la hipoteca tácita

Este derecho real, también llamado hipoteca legal tácita, solo puede gravar los impuestos directamente relacionados con el bien. En el caso español el más habitual es el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Por tanto, uno de los deudores habituales suele ser la administración local que lo gestiona.

De esta forma, no se puede utilizar este derecho de cobro para otros impuestos. Esto es así, entre otras razones, porque para eso está el procedimiento de afección de bienes, como veremos más abajo. Por tanto, solo sirve para gestionar el cobro de los impuestos que gravan la vivienda o bien objeto del impago.

Algunas consideraciones

Suelen darse algunas diferencias entre países en lo relacionado con la legislación tributaria. Sin embargo, también se producen una serie de concordancias basadas en el derecho natural que rige a la mayoría de leyes. En el caso de la administración estas están centradas en la protección del contribuyente y en asegurarse el cobro del impuesto:

• La preferencia de cobro es casi absoluta para la administración. De esta forma, será el primero en cobrar, incluso por delante de la entidad que concede la hipoteca.
• Por supuesto, el importe a pagar incluye intereses de demora y otros costes en que se incurra en la gestión del cobro.
• Por norma general, si el deudor principal es el titular, la gestión del cobro es casi automática. No así cuando es un tercero el adquiriente, en cuyo caso debe existir un aviso previo con todo lo que conlleva.
• Normalmente suele estar limitado a dos mensualidades, ya que se debe hacer prevalecer siempre la protección del deudor. El objetivo es evitar con dichos pagos su destrucción económica.

La hipoteca tácita no es una afección de bienes

Debido a que en muchas ocasiones es habitual confundir ambos términos, conviene aclarar sus principales diferencias:

• En la afección de bienes, el deudor debe ser declarado previamente fallido. Una vez reconocida su deuda, esta no incluirá intereses de demora ni gastos. Sin embargo, en el caso que hoy nos ocupa, no es necesaria esta declaración y sí se incluyen los gastos.
• Además, en la afección no existe un derecho preferente claro y depende de determinadas circunstancias. En el otro caso la administración siempre cobrará primero, por delante del resto de acreedores.
• Por otro lado, en relación a los ejercicios a cobrar, en la afección de bienes estos serán todos aquellos que no hayan prescrito. En la hipoteca tácita, solo se incluyen los del año en curso y el inmediatamente anterior.