El estallido de la pandemia del COVID-19 ha supuesto grandes cambios en todos los aspectos de nuestra vida. Tal ha sido el impacto, que incluso ha dado lugar a las llamadas “cláusulas covid” en los contratos de alquiler.
Inmersos en una situación excepcional de pandemia, caseros e inquilinos tuvieron que pactar bajadas en los alquileres, mensualidades sin obligación de pago y condonaciones. Especial atención merece el caso de una buena parte de los universitarios, que, obligados a regresar a sus lugares de procedencia, dejaron a sus caseros sin ingresos y sin la opción de recuperar sus inmuebles.
Con la amenaza de los rebrotes como una realidad, se están incluyendo nuevas cláusulas en los contratos que brinden cierto grado de cobertura. Y es que, nunca antes en los contratos de alquiler se habían introducido cláusulas asociadas a una posible pandemia.
El objetivo de estas cláusulas es claro: tratando de adaptarse a las circunstancias de la pandemia, se busca una mayor flexibilidad entre el arrendador y el arrendatario. Ahora bien, cabe señalar que las cláusulas covid no son una práctica ampliamente extendida en los contratos de alquiler.
¿Se ajustan a la ley las cláusulas covid?
Habitual o no, la introducción de cláusulas covid en los contratos generan una serie de obligaciones que, tanto arrendador como arrendatario deben cumplir en caso de producirse nuevos rebrotes, aplicación de estado de alarma u órdenes de confinamiento de la población. De hecho, si un incumplimiento del contrato termina en los tribunales, la justicia determinará que se cumpla el contrato siempre y cuando este se ajuste a la legalidad.
Seguramente muchos se pregunten si este tipo de cláusulas son legales. Pues bien, los abogados opinan que sí, puesto que respeta lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil español. En otras palabras, este tipo de cláusulas son perfectamente legales puesto que no transgreden la legislación, ni atentan contra la moral o el orden público. Al menos, bajo el amparo de la legislación española.
Más aún, esto responde a una necesidad de caseros e inquilinos, que buscan regular sus relaciones en el complejo contexto de una pandemia. Ambos quieren saber a qué atenerse y, para ello, a modo de anexo, se incluyen en los contratos esta clase de condiciones.
Sin embargo, hay que destacar que este tipo de cláusulas no son válidas para todo tipo de situaciones. Generalmente, suelen aplicarse para contratos de alquiler de tipo temporal, como puede ocurrir con el alquiler de un piso a estudiantes o locales para algún tipo de actividad comercial. Esto quiere decir que estas normas solo serán válidas para estudiantes que deban regresar a casa por declararse el estado de alarma o para empresarios que deban cesar su actividad con motivo de las restricciones impuestas por las autoridades.
Así, en el caso de los locales comerciales, los tribunales están dando por válidas este tipo de cláusulas, puesto que consideran que los empresarios y los propietarios de los locales se hallan en una posición de igualdad.
¿Cómo debe redactarse una cláusula covid?
Un contrato será más completo cuanto más específico sea, por lo que deberán desgranarse todas las posibles situaciones. Por ello, la introducción de una cláusula covid puede llevarse a cabo por petición del arrendador o por petición del arrendatario.
Así, si el inquilino lo pacta con el casero, podrá rescindirse el alquiler en caso de declaración de un nuevo estado de alarma o si se producen nuevos confinamientos. También el arrendador puede optar por fijar una cuantía que deberá recibir en caso de producirse un nuevo estado de alarma pues, de ese modo, podrá evitar que su arrendatario incurra en una situación de mora. Y es que, hay contratos que incluyen ciertas penalizaciones por resolver el contrato antes de la fecha pactada. Vemos, por tanto, que la cláusula covid puede variar según la parte interesada y que no existe una redacción única.
Remarcamos una vez más que las cláusulas covid deben quedar bien determinadas, indicando expresamente sus efectos y el consentimiento. En definitiva, se busca dejar claro cuáles pueden ser las posibles situaciones, las penalizaciones, las formas de resolver el contrato, cancelaciones y formas de recuperar el inmueble. Gracias a estas cláusulas se establecen mecanismos de solución que permitirán evitar la resolución de los problemas por vía judicial.
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