Ejecución hipotecaria

Una ejecución hipotecaria es el procedimiento mediante el que un acreedor hipotecario puede reclamar y cobrar su deuda a través de la ejecución de la garantía, que es la vivienda. Esto, claro está, ante el impago por parte del deudor.

Una ejecución hipotecaria, por tanto, es un procedimiento legal, recogido en la Ley Hipotecaria, que permite al acreedor hipotecario (por lo habitual, un banco) ejercer su derecho de cobro sobre el bien inmueble.

Así, mediante la ejecución hipotecaria, el banco ejerce su derecho de hipoteca, que recae, ante el impago por parte del deudor y en última instancia, sobre la garantía o el aval, que es el inmueble.

Por esta razón, es importante señalar que, para que esto ocurra, debemos estar en una situación en la que el deudor no haya cumplido con su obligación de devolver el préstamo, mediante las cuotas mensuales establecidas en el contrato.

De la misma forma, también conviene señalar que el banco no iniciará una ejecución hipotecaria y el consecuente proceso de desahucio solo hasta cuando los pagos atrasados sobrepasen los 6 meses, desde la reclamación del banco del monto total del préstamo y la penalización.

Pero, además de esto, debemos conocer otras características de gran interés, que veremos a continuación.

Características de una ejecución hipotecaria

Además de las citadas, debemos saber que una ejecución hipotecaria presenta otras características:

• Los costes judiciales de una ejecución hipotecaria corren a cargo del deudor.
• De no poder pagarse lo estipulado en la ejecución, se subasta el inmueble.
• Si hay ejecución hipotecaria, el acreedor reclama y se le quita el piso al deudor, proceso que dura entre seis y ocho meses.
• Si la vivienda es vivienda habitual, y la familia es vulnerable, la Ley Hipotecaria los protege, incluso, dos años (en España).
• Además, si es vivienda habitual, está la opción de rehabilitar el préstamo si el dueño paga las cuotas pendientes más los gastos.
• Si es vivienda principal, hasta el día señalado para la subasta se puede entregar lo que se debe y evitar que se ejecute la vivienda.
• Si paga, el deudor podrá seguir pagando la hipoteca como si no hubiese pasado nada. No obstante, esta posibilidad únicamente se puede ejercer una vez cada cinco años.
• Cuando se produce la subasta, y no hay comprador, el banco la puede adquirir (la vivienda) por el 60% del valor de tasación.
• Si ese 60%, o el precio generado en la subasta, cubre la deuda, esta deuda queda saldada y se liquida.
• Si no quedase saldada, el deudor, tras entregar la vivienda, debe abonar lo que resta entre el precio al que el banco se ha adjudicado la vivienda y el importe total del crédito solicitado en su día. Ello, además de los costes judiciales y los intereses de demora.

¿Quién es el acreedor hipotecario en una ejecución hipotecaria?

El acreedor hipotecario es aquel tipo de acreedor que, en este caso, participa en una operación en la que se formaliza un préstamo hipotecario. El acreedor, como acreedor que es, tiene el derecho de hipoteca sobre el inmueble del deudor. Es decir, tiene un derecho de cobro que, en última instancia, recae sobre el aval, que es la vivienda.

Toda entidad bancaria, aseguradora, así como institución de crédito que esté habilitada para ofrecer y formalizar préstamos hipotecarios, es, en cada una de las operaciones que firme, el acreedor hipotecario.

Procedimiento de una ejecución hipotecaria

Así, es importante señalar el procedimiento a seguir por el acreedor para considerar efectiva una ejecución hipotecaria.

Veamos brevemente los pasos, a modo de esquema:

1. Demanda ejecutiva: La entidad presenta la demanda. Esta se realizaría cuando las cuotas impagadas sean el equivalente al 3% del capital concedido o 12 cuotas, si se produce el impago en la primera parte del préstamo; o al 7% del capital concedido o 15 cuotas, si este impago se produjese en la segunda mitad del préstamo.
2. Notificación de la demanda y reclamación de la deuda: El acreedor hipotecario notifica al deudor, y exige el capital total de la deuda.
3. Certificación del Registro de la Propiedad: El juez comprueba la hipoteca y comprueba que todo está correcto, y que el banco, efectivamente, es el acreedor.
4. Subasta del inmueble y pago al acreedor hipotecario: Se subasta el inmueble y se liquida la deuda. Hasta este paso, el deudor puede retomar su hipoteca y pagar la deuda atrasada, más la penalización.
5. Exigencia de la deuda pendiente: De no quedar saldada la deuda tras la subasta, tendría que hacerse lo comentado en el apartado de características para liquidarse.
6. Cambio de titular del inmueble en el Registro de la Propiedad: Una vez se ha ejecutado y se ha procedido al desahucio y embargo, el acreedor cambia la titularidad del inmueble, siendo este el nuevo titular y propietario de dicho inmueble.

La Ley Hipotecaria y la ejecución hipotecaria

Es importante no acabar sin mencionar un detalle de vital importancia.

En 2012, el Gobierno de España, a través del Consejo de Ministros, publicó un Real Decreto mediante el que aprobaba medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios frente al acreedor hipotecario. Dicho de otra forma, reforzaba la Ley Hipotecaria con nuevas medidas urgentes que invalidaban –que no modificaban– ciertos aspectos en la ejecución hipotecaria.

En este Real Decreto, el Consejo de Ministros, el 15 de noviembre del citado año, establece la moratoria de dos años para la ejecución hipotecaria. Es decir, para iniciar un desahucio, en el caso de personas o familias vulnerables, y que la residencia fuera su residencia habitual.

Estas medidas protegen a familias vulnerables, impidiendo al acreedor hipotecario recuperar el inmueble y, con ello, su deuda, hasta pasados dos años de que se produjera el inicio de la ejecución hipotecaria.

Por esta razón, aunque no se cambió la ley que regula el proceso de desahucio, la Ley Hipotecaria y la de Enjuiciamiento Civil, la medida aprobada por el Gobierno, siendo esta la que podemos encontrar en el Real Decreto-ley 27/2012, matiza aspectos en los que dicha ejecución podría retrasarse más de la cuenta.