El deudor es, en el Derecho y jurídicamente hablando, aquella persona física o jurídica que posee la obligación de hacer frente a un préstamo hipotecario, garantizado por la adquisición previa y el uso de un inmueble. Dicho activo sirve de garantía al acreedor hipotecario.
En otras palabras, un deudor hipotecario es aquella persona o empresa que ha recibido un crédito hipotecario, el cual deberá luego devolver.
Como suele ocurrir con determinadas definiciones, y dado que hablamos de términos jurídicos, vayamos por partes para entender bien qué es este concepto, así como el contexto en el que nos lo podemos encontrar.
¿Quién es el deudor hipotecario?
Debemos empezar señalando que el deudor hipotecario, como su propio nombre indica, es una persona física o jurídica que se encuentra presente en una operación de compraventa de un inmueble. Un inmueble que, dado que no se paga al contado, requiere la contratación de una hipoteca, para hacer frente al pago.
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Esta hipoteca, como sabemos, por lo habitual se la solicitaremos a una entidad bancaria o a lo que comúnmente denominamos como «banco». Si nos la concede, contraemos la deuda con la entidad, pasando a ser, en nuestro caso, deudores, mientras el banco, ante el derecho de cobrar la deuda, pasa a ser un acreedor.
Como vemos, ya hemos llegado al punto en el que aparece el uso y la contratación de la hipoteca, así como la figura del deudor. Una vez tenemos estos conceptos relacionados, basta el sentido común para darnos cuenta que el deudor hipotecario es aquel tipo de deudor que, en este caso, participa en una operación en la que se formaliza un préstamo hipotecario.
El deudor hipotecario, como deudor que es, tiene la obligación de pagar la hipoteca, así como el derecho de disfrutar del inmueble. Es decir, tiene una obligación de pago, que, de no pagarla y en última instancia, recae sobre el aval, que es la vivienda.
¿Quién puede ser deudor hipotecario?
Un deudor hipotecario es toda aquella persona que haya contratado una hipoteca. Por tanto, aquella persona que figure como responsable de la obligación contraída con la entidad, y que le obliga, como su nombre indica, a devolver el préstamo.
¿Qué es el hipotecario o hipotecante no deudor?
Dado que hablamos de deudores y de hipotecas, es aconsejable conocer este concepto para no confundirlos.
El hipotecante no deudor es aquella persona que utiliza un bien inmueble, del que es propietario, para garantizar la deuda que ha contraído un tercero con su acreedor.
En otras palabras, es aquel que pone como garantía su inmueble, pero no es deudor, dado que ni recibe dinero ni tiene obligación de devolverlo.
La principal diferencia con el aval es que en el caso del hipotecante no deudor, de ejecutarse la deuda por impago, responde con el patrimonio especificado previamente. Pero no como en el caso del aval, donde no se especifica un bien y se responde con todo el patrimonio del avalista.
¿Cómo protege la Ley Hipotecaria al deudor hipotecario?
Antes de terminar, conviene señalar un aspecto de vital importancia, mediante el cual el deudor hipotecario puede defenderse del acreedor hipotecario, paralizando el desahucio y la ejecución hipotecaria.
Y es que en 2012 el Gobierno de España, a través del Consejo de Ministros, publicó un Real Decreto mediante el que aprobaba medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios frente al acreedor hipotecario. Dicho de otra forma, reforzaba la Ley Hipotecaria con nuevas medidas urgentes que invalidaban –que no modificaban– ciertos aspectos de la ejecución hipotecaria convencional.
En este Real Decreto, el Consejo de Ministros, el 15 de noviembre del citado año, establece la moratoria de dos años para la ejecución de un desahucio en el caso de personas o familias vulnerables que tengan dicha residencia como residencia habitual.
Estas medidas protegen al deudor hipotecario, en caso de tratarse de una familia vulnerable. En este sentido, impidiendo al acreedor hipotecario recuperar el inmueble y, con ello, su deuda, hasta pasados dos años de que se produjera el inicio del proceso de embargo.
Por esta razón, aunque no se cambió la ley que regula el proceso de desahucio, la Ley Hipotecaria y la de Enjuiciamiento Civil, que podemos encontrarla en el Real Decreto-ley 27/2012, permite al deudor hipotecario defenderse si está en situación de vulnerabilidad.
