Hipoteca de tasa de interés ajustable (ARM)

Una hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM), en Estados Unidos, es un tipo de préstamo hipotecario, en el que la tasa de interés ofrecida por la entidad cambia o se ajusta a lo largo de la duración del préstamo.

Por tanto, hablamos de una hipoteca con tipo de interés variable, de las de toda la vida, pero que en Estados Unidos recibe dicha denominación. Es decir, se denomina hipoteca con tasa de interés ajustable o, por sus siglas en inglés, ARM.

Un préstamo hipotecario de este tipo, es decir, una ARM es un préstamo hipotecario en el que la tasa de interés va cambiando a lo largo del préstamo. Es decir, esta tasa se va ajustando en función del comportamiento que muestra la economía en todo momento. Por tanto, al inicio del préstamo podríamos encontrarnos con que la tasa de interés es baja y atractiva, pero, con el tiempo, esta puede aumentar rápidamente en función de cómo evolucione la economía.

En cambio, tenemos la hipoteca con tipo de interés fijo. Es decir, aquella en la que se llega a un acuerdo con la entidad y se establece un tipo de interés fijo, el cual no variará y se mantendrá estable hasta que finalice el préstamo.

Características de una hipoteca de tasa de interés ajustable (ARM)

Entre las características que presentan este tipo de préstamos hipotecarios, conviene señalar las que se muestran a continuación:

• Es un tipo de préstamo hipotecario.
• Se denomina de esta manera en Estados Unidos.
• En este tipo de préstamos, la tasa de interés es variable.
• La tasa viene determinada por el comportamiento de la economía.
• Esto, mediante un cálculo en el que se utiliza un índice y se aplica un margen.
• Para hacerlas más atractivas, los bancos ofrecen tasas introductorias muy bajas.
• Aunque, posteriormente, esta tasa puede subir rápidamente.
• Se establece un periodo inicial, en el que la tasa es fija, y después va ajustándose en función de la economía.
• Algunas entidades establecen una tasa mínima y máxima, por lo que hablamos de una tasa que oscilaría en una horquilla.
• Es el tipo de hipoteca opuesto a la hipoteca de tipo fijo, en la que el tipo de interés no cambia.

¿Por qué varía el tipo de interés en una ARM?

Como podemos ver en los indicadores económicos, el crecimiento económico, la inflación y, en general, la economía no es algo constante, sino que presenta un comportamiento que va variando a lo largo del tiempo. Por esta razón, hoy podemos ver unos tipos de interés bajos, debido a la situación económica que presentan los países, pero mañana la situación podría cambiar. Es decir, podrían subir los tipos de interés y, con ello, el coste del dinero.

Por esta razón, los bancos ofrecen diversos tipos de préstamos hipotecarios, en función de nuestros intereses.

Entre los más comunes, encontramos la hipoteca de tipo fijo y la hipoteca de tipo variable. Esta última es de la que hablamos en este artículo, pero con la particularidad de que ARM es la denominación estadounidense.

En las hipotecas ARM, el banco ofrece una tasa de interés inicial, pero esta puede ir variando a lo largo del préstamo. Para ello, el banco utiliza una fórmula mediante la que establece que la tasa de interés se compone de un índice más un margen que aplica dicha entidad financiera.

El índice es una medida que, atendiendo al tipo de interés del banco central, refleja las tendencias de la economía global. En Estados Unidos, los índices que más se usan son la tasa de interés preferencial de los Estados Unidos y la tasa de tesorería de vencimiento constante (por sus siglas en inglés, CMT).

Por otro lado, el margen, que se suma al índice, es un porcentaje adicional que el prestamista cobra al cliente.

En función de este índice y del margen aplicado, se determinará la tasa de interés en cada momento.

Con todo, está obligado a indicar al cliente cómo se calcula su tasa de interés, y en base a qué índices.

¿Cuándo varía la tasa de interés en una hipoteca ARM?

Como hemos subrayado en el artículo, la tasa de interés en una hipoteca de este tipo no es fija o permanente, como ocurre en una hipoteca de tipo fijo.

La tasa de interés de una ARM permanece en vigor durante un periodo de tiempo limitado.

Por esta razón, es habitual encontrar que, cuando se anuncia un ARM, a esta le acompaña un indicador del tipo: 5/6m o 7/1m.

¿Qué quiere decir esto?

El primer número refleja el tiempo que durará el tipo de interés inicial ofrecido por la entidad bancaria. En lo que respecta al segundo número, este muestra la frecuencia con la que va a cambiar la tasa tras agotarse el periodo sujeto a la tasa de interés inicial.

Por tanto, en una hipoteca ARM 7/6m, por ejemplo, la tasa de interés inicial se mantendría estable los primeros 7 años, comenzando a ajustarse dicha tasa cada 6 meses, tras esos primeros 7 años.

¿Qué es una tasa introductoria en una hipoteca ARM?

Con el fin de vender más hipotecas, los bancos o prestamistas hacen campañas en las que ofrecen hipotecas ARM a un tipo de interés muy bajo, pese a que se avisa que este tipo de interés va a cambiar en el futuro.

Esto es lo que conocemos como «tasa introductoria».

La tasa introductoria es aquella tasa que ofrece el banco con descuento, siendo su objetivo que el cliente firme y contrate la hipoteca. Esta tasa introductoria permanecerá vigente un tiempo previamente establecido, cogiendo ese carácter variable en el momento que dicho tiempo se acaba.

Diferencias entre una hipoteca ARM y una hipoteca de tipo fijo

Pese a que las hipotecas de tipo fijo, como su propio nombre indica, se diferencian de las ARM en que el tipo de interés de las primeras es fijo, mientras el segundo es variable, debemos decir que hay otras diferencias que conviene subrayar.

Entre estas, conviene resaltar las que se muestran a continuación:

• En las hipotecas de tipo fijo, el tipo de interés se establece al inicio del préstamo y no cambia hasta que finaliza el préstamo. En las ARM esto no es así, como hemos visto a lo largo del artículo.
• En lo que respecta al principal y los intereses, estos se mantienen constantes durante toda la vida del préstamo. En las ARM, y debido a sus características, estos varían a lo largo del préstamo.
• En una hipoteca de tipo fijo conocemos los intereses que nos cobrarán desde el principio. En una ARM, estos intereses se desconocen, pues el tipo de interés puede variar y hacer que paguemos más intereses.

Ventajas y desventajas de una hipoteca de tipo ARM

Por último, debemos saber que cuando hablamos de una hipoteca de tipo fijo, o de una ARM, ambas pueden presentar tantas ventajas como inconvenientes para los clientes.

Por esta razón, veamos algunas de las principales ventajas e inconvenientes que presenta, concretamente, la hipoteca ARM.

Ventajas de la hipoteca ARM

Entre las ventajas que ofrecen este tipo de hipotecas, conviene señalar las que se muestran a continuación:

• El tipo de interés, en determinados momentos, es inferior al tipo de interés que ofrecen las fijas.
• Permite, por tanto, aprovecharnos de la coyuntura para ahorrar en el pago de la hipoteca.
• En el peor de los casos, las hipotecas ARM establecen tipos máximos y mínimos, por lo que hablamos de que existe una horquilla de seguridad que garantiza un interés máximo, pese a que la coyuntura sea desfavorable.

Desventajas de la hipoteca ARM

Por otro lado, entre los inconvenientes con los que se encuentra un cliente cuando analiza este tipo de hipotecas, conviene subrayar las que se muestran a continuación:

• Es un tipo de préstamo hipotecario más complejo.
• No conocemos los intereses que pagaremos al final del préstamo, por lo que podríamos acabar pagando más que con una hipoteca de tipo fijo.
• En caso de que necesitemos refinanciar, este tipo de hipoteca ofrece mayores limitaciones.