Esta es una pregunta muy frecuente entre aquellas personas que van a independizarse o que van a cambiar de vivienda. ¿Es mejor comprar o alquilar una casa?
Como puedes imaginar, para tomar una decisión tan importante no hay una respuesta mágica que solucione tu problema. Hay que analizar cada caso y situación para poder elegir cuál es la mejor opción.
En esta guía vamos a darte toda la información que necesitas para que puedas tomar la decisión que mejor se adapta a tus necesidades. Allá vamos.
Introducción: El queso en la trampa
Elegir si alquilar o comprar una vivienda es una decisión vital. No solo porque se trata de una decisión que afectará en tu vida personal de manera determinante, sino también porque es una de las decisiones financieras más importantes.
Existen dos puntos de vista respecto a comprar o alquilar.
Por un lado, los que están a favor de comprar piensan que el alquiler es tirar el dinero. En su opinión, al alquilar estás pagando por algo que no es de tu propiedad.
Por otro lado, los que están a favor de alquilar, piensan en todos los gastos derivados de tener una vivienda que se ahorrarán. Entre los gastos más destacables están los gastos de comunidad, los seguros, las reparaciones o los impuestos.
Además, afirman que nunca se sabe lo que te puede deparar la vida y si tienes que contratar una hipoteca, te esclavizará durante muchos años de tu vida y puede limitar tus proyectos vitales.
Para saber si es mejor alquilar o comprar debes valorar ambas opciones. Porque hay casos en los que compensa comprar una vivienda y, en otros, en lo que es mejor alquilar, al menos en teoría. Sigue leyendo.
¿Por qué comprar una vivienda?
¿Cuáles crees que son las razones a favor de comprar en lugar de alquilar? Veámoslas.
Estabilidad
Históricamente, comprar una vivienda ha sido sinónimo de estabilidad. Esto no implica que cuando compras un inmueble no se pueda devaluar. Aunque, sin lugar a dudas, es muy probable que vivas durante mucho tiempo en tu hogar.
En sentido contrario, cuando optas por alquilar, aunque puedes estar habitándola por periodos largos, es más probable que tengas que cambiarte de vivienda, incluso aunque no sea una decisión de motu propio. Ejemplos de ello, puede ser que el propietario no renueve el alquiler o que suba el precio por encima de lo que todo inquilino esté dispuesto a pagar.
Una vivienda para disfrutar
Al comprar una vivienda, estás en tu reino, puedes hacer lo que quieras en ella, es decir, puedes pintarla a tu gusto, comprar muebles o hacer una reforma.
En cambio, cuando alquilas una vivienda, tienes que pedir permiso al propietario para hacer cambios.
Inversión
Sin duda, comprar un inmueble puede ser una inversión. Es cierto, que no goza de total aceptación en el mundo inversor, pero una vivienda es un activo que puede aumentar de valor. El día de mañana puedes alquilarla y comprar otra vivienda, venderla e irte de alquiler o venderla y comprarte otra.
Esta razón no deja de ser algo inquietante porque cuando alguien compra una casa no lo suele hacer pensando en venderla, sino todo lo contrario.
Patrimonio y calificación crediticia
Por último, como punto a favor hay que valorar el patrimonio y la calificación crediticia. Como hemos mencionado anteriormente, una casa supone un activo (al menos para el banco), ya que tiene un valor económico que hace que aumente tu patrimonio.
Si al valor de tu casa, le restas la deuda (si la tiene) obtienes lo que se entiende como patrimonio neto. Y si no tienes otras deudas, siempre puedes responder ante el banco con ese patrimonio como “garantía”.
Esto provoca, directamente, que a ojos del banco tu posición financiera sea más sólida. Es decir, tienes potencial para ser un buen pagador porque tienes una calificación crediticia más alta.
Por ejemplo, el banco piensa que es más seguro prestar dinero a alguien que cobra 1.000 dólares al mes y tiene una casa valorada en 100.000 dólares que alguien que cobra 3.000 dólares al mes y no tiene nada de patrimonio.
En resumidas cuentas, estas son las principales ventajas de optar por comprar una vivienda. Veamos ahora las que apoyan el alquiler.
Por qué alquilar una vivienda
Peajes de entrada
A la hora de alquilar, dependiendo del sitio y del acuerdo al que llegues con el propietario, tendrás que pagar una fianza. Ahora bien, puede resultar “insignificante” si lo comparamos con la entrada de una casa.
Comprar una vivienda, si lo haces al contado, suele suponer un desembolso de dinero muy grande. Y si la adquieres con deuda, lo normal es disponer de un 20% del valor como aportación propia inicial y, el banco te presta el 80% restante.
El caso es que, incluso descontando la entrada de la hipoteca, y todos los gastos asociados, la compra suele suponer un precio mucho mayor que la fianza del alquiler.
Gastos asociados a la vivienda
Seguro que has escuchado alguna vez que cuando alquilas una casa tiras el dinero. Pero desde luego, te olvidas de todos los problemas que acarrea ser propietario. No te encargas de los impuestos, ni de las reparaciones del mobiliario, ni del seguro, ni de pagar la comunidad, ni de apenas nada. No obstante, esto no es siempre así, ya que depende del contrato.
Normalmente, hay que pagar los suministros como el agua, la luz e Internet.
Flexibilidad
Si comparas alquilar y comprar y lo sometes a balanza, comprar te da estabilidad, pero te quita flexibilidad. Y la flexibilidad es lo que te da el alquiler.
Supongamos que si al poco tiempo de entrar de inquilino en una casa te aburres, cambias de ciudad, tus vecinos son muy ruidosos o cambias de trabajo y quieres estar más cerca, no hay problema, puedes hacerlo. Mientras que con una vivienda en propiedad puedes cambiarte, pero es un proceso más complejo.
En línea con esto, y en cuanto a flexibilidad se refiere, si te va mejor en referencia a ingresos, puedes buscar un alquiler de un lugar mejor. Y si te va peor, un alquiler más bajo. Con la compra de una casa, te casas con ella.
Por tanto, con el alquiler tienes menos estabilidad, pero al tener más flexibilidad, tienes más posibilidades.
Hasta aquí la parte más teórica de este gran dilema, pero y si hacemos números que es mejor, ¿alquilar o comprar? ¿Existe alguna fórmula mágica para decidir cuándo comprar y cuándo alquilar?
Te anticipamos, que no existe ninguna fórmula que lo determine, pero podemos calcular si salimos ganando alquilando o comprando en términos monetarios.
Haciendo números
Para hacer números, lo primero que necesitamos son unos datos de partida. Es decir, en cada lugar del mundo existen diferentes tasas de inflación, diferentes impuestos y, en general, diferentes condiciones.
Por simplicidad, nosotros asumiremos unos supuestos de partida que nos permitan hacer cálculos. Tú tendrás que establecer tus propios supuestos y, en consecuencia, obtendrás unos resultados acordes.
Nuestro punto de partida se divide en tres bloques:
- El primero son los datos económicos.
- El segundo, los datos a tener en cuenta para la opción de compra.
- Y, el tercero, los datos que tendremos en cuenta para la opción de alquiler.
Por orden, primero debes conocer los datos generales de la economía. Aquí hemos tenido en cuenta:
- Una inflación anual del 2%.
- Una revalorización de los inmuebles al ritmo de la inflación, es decir, incrementan su valor en un 2% anual.
- Y una rentabilidad anual bruta de la bolsa del 9%.
En segundo lugar, por el lado de la opción de compra, se han tenido en cuenta los siguientes parámetros:
- La vivienda se compra mediante un crédito hipotecario y hay que pagar un 20% del valor del inmueble en concepto de entrada.
- No se pagan impuestos por la compra del inmueble.
- Los gastos de notaría y similares equivalen siempre a 2.000 euros.
- El tipo de interés de la hipoteca es del 2% y tiene una duración de 30 años.
- El impuesto sobre bienes inmuebles, es decir, por tener la vivienda en propiedad, es del 0,46% de su valor.
- Y, unos gastos mensuales de comunidad de vecinos, seguros, tasa de residuos y otros conceptos, de 175 euros en promedio.
En cuanto a la persona que alquila, asumiremos que:
- La fianza siempre es fija y equivalente a dos mensualidades.
- El alquiler se actualiza con la inflación.
- Paga la tasa anual de residuos que equivale a 100€.
- Y, la cantidad que no se gasta en la entrada de la vivienda se invierte en bolsa. Además, mientras los gastos de alquiler anuales sean más baratos que los gastos anuales de comprar, invertirá también la diferencia. Y, al contrario, si los gastos anuales de comprar son menores que los de alquilar, asumiremos que invierte la diferencia.
Tras realizar los cálculos con diferentes precios de vivienda y de alquiler, obtenemos la siguiente tabla.
En el eje horizontal aparece el precio de la vivienda que se va incrementando en tramos de 10.000 euros y en el eje vertical el precio del alquiler con incrementos de 50 euros. De este modo, para cada precio y cada alquiler nos da como resultado un número que puede ser positivo o negativo.
Las cantidades que aparecen coloreadas en verde, indican el patrimonio adicional que tendría la persona que alquila sobre la que decide comprar. En otras palabras, si sale en verde, es mejor alquilar, y no solo eso, sino que tendría más patrimonio que el que ha comprado.
Por el contrario, si es negativo, es decir, aparece en color rojo, es mejor comprar, y la cifra que aparece nos indica el patrimonio que tendría de más la persona que decide comprar sobre el que opta por alquilar.
Por ejemplo, teniendo en cuenta esta tabla, imagina que ves una casa cuyo precio es de 140.000 euros y el alquiler de la misma casa es de 450 euros. En la tabla sale 351.155 euros en verde. Esto quiere decir que si decidimos alquilar, según nuestros datos, el patrimonio de la persona que alquila al cabo de 30 años será de 351.155 euros mayor que el de la persona que decide comprar.
De hecho, fíjate cómo a medida que el precio del alquiler aumenta para un mismo precio, mejor es la opción de comprar. Y al revés, cuando más barato es el alquiler para un mismo precio, más interesante es la opción de alquilar.
Memorizar esta tabla es una tarea difícil, por no decir imposible, por lo que necesitamos una regla más sencilla que ayude a decidir, sin hacer todos estos cálculos, qué opción es más interesante.
Evidentemente, esta regla no es perfecta, pero si ayuda a poder valorar rápidamente si el precio de alquilar o comprar es muy caro o no.
Para ello, aquí tienes otra tabla.
En este caso, se ha dividido el precio de la vivienda entre el precio anual del alquiler, para saber cuántos años tendrían que pasar para que, pagando el alquiler, paguemos el equivalente al precio de la vivienda.
Por ejemplo, si el alquiler anual es de 1.000 euros al mes. Es decir, 12.000 euros al año y, el precio de la vivienda de 120.000 euros, cuando hayan pasado 10 años, si sumo todo lo que habré pagado de alquiler, será igual al precio de la vivienda.
Una vez calculado esto, hemos cruzado los datos de la tabla anterior y hemos marcado en verde cuándo gana la opción de alquilar y en rojo cuando gana la opción de comprar.
Fíjate como el límite se sitúa entre 18 y 20 años. Es decir, si el número de años que tardas en pagar el equivalente al precio de una vivienda cuando alquilas es superior a 20 años, es probable que te interese más alquilar. Y, al contrario, si el resultado es menor que 18 años, es probable que te interese más la opción de comprar.
Con todo, debes tener en cuenta que estos números son bajo determinados supuestos que se mantienen en el tiempo. Pero las condiciones, como todo en la vida, cambian. El precio del inmueble puede subir o bajar. Y lo mismo ocurre con la inflación, los alquileres, los impuestos o los tipos de interés de las hipotecas.
Conclusión
Tal y como hemos visto, decidir si comprar o alquilar una vivienda es una decisión importante. Y, por ello, debes tener en cuenta todas las ventajas e inconvenientes de cada opción.
Como siempre, esto dependerá de lo que tú valores más. Hay personas para las que la estabilidad es sinónimo de monotonía y prefieren cambiar. Y para otras, la flexibilidad es equivalente a riesgo e incertidumbre.
De la misma manera, hay personas para las que el dinero no supone un impedimento y otros que por mucho que quieran, si no tienen ahorros, no pueden comprar una vivienda ni siquiera a crédito.Esperamos que esta guía te ayude a tomar una mejor decisión a la hora de comprar o alquilar. Si quieres estar más seguro de la decisión que tomas, te recomendamos hacer este curso que hemos preparado: Curso de inversión inmobiliaria.
