El ladrillo: ¿el activo favorito de los inversores?

Un estudio realizado por McKinsey Global Institute sitúa al ladrillo como el activo preferido por los distintos agentes económicos. Frente a otros activos, el inmueble sigue siendo el activo más presente en el patrimonio neto global.

Resulta curioso que en el siglo XXI, entre tanta cantidad de activos y opciones de inversión, el ladrillo siga siendo el activo favorito de los principales agentes económicos. En otras palabras, me llama mucho la atención que «el ladrillo», que es como hemos denominado toda la vida los economistas al sector inmobiliario –lo que los americanos y británicos llaman «real estate»–, siga siendo el activo escogido por todos los agentes económicos en todo el planeta; y es que debemos saber que no solo hablamos de los inversores.

Hogares, Gobiernos, bancos, sociedades no financieras, así como todos aquellos agentes que operan en una economía, hoy poseen una mayoría de su patrimonio en el mercado inmobiliario. Pese a que tenemos a miles y miles de fans del Bitcoin hablando sobre la revolución de las criptomonedas; a los fanáticos de la globalización y los mercados internacionales; pese a que tenemos a las FANG en máximos y a que existe un hombre apellidado Musk que sigue atrayendo a miles y miles de pequeños inversores, pese a todo ello, los datos parecen indicarnos que la vivienda y, en general, el inmueble no ha perdido nunca su atractivo.

Para decir esto, obviamente, hemos utilizado un estudio, el cual ha sido realizado por la compañía McKinsey, concretamente por su centro de estudios, el McKinsey Global Institute. En este estudio, la consultora suma los balances de 10 países que equivalen a más del 60% de los ingresos a nivel mundial. En este sentido, trata de lograr una muestra representativa de aquellos países más poderosos y con mayor patrimonio. Estos 10 países analizados son Australia, China, Estados Unidos, Canadá, Francia, Alemania, Japón, México, Suecia y Reino Unido.

Como si de una empresa se tratara, se ha analizado la situación de los principales agentes, viendo cómo quedaría su balance general dividido en activos, pasivos y patrimonio neto. Hecho esto, el estudio, que se titula: «El auge y el momento del balance general mundial», muestra cómo el planeta sigue queriendo inmuebles, como lo muestra su balance. Pues nos pueden gustar mucho los proyectos de Facebook y el metaverso, las gafas de Google o los coches eléctricos del amigo Elon Musk, pero eso no quita que los activos intangibles, por ejemplo, no representan ni el 4% del patrimonio neto analizado.

El ladrillo: el activo preferido

«En general, los activos no inmobiliarios, que vienen a ser todos aquellos que no son inmobiliarios, son una pequeña parte del patrimonio neto. Y esto, exceptuando a China y Japón, está ocurriendo en todo el mundo.»

No voy a andar con rodeos.

Si vamos al estudio de McKinsey, lo que observamos es que atendiendo al balance de estos agentes, más de dos tercios del patrimonio neto de estos 10 países se concentra en activos inmobiliarios de todo tipo, entre los que se incluyen los residenciales, los corporativos y gubernamentales. En otras palabras, más del 60% del patrimonio neto de estas 10 economías –el 60% de los ingresos globales, recordemos– equivale a viviendas, edificios de oficinas, de Gobiernos y de la Administración, entre otros.

Como decíamos, los intangibles en plena era de la digitalización, internet, el branding, así como todos estos conceptos muy relacionados con lo que se considera un «bien intangible«, no representan más del 4% de este patrimonio. En general, los activos no inmobiliarios, que vienen a ser todos aquellos que no son inmobiliarios, son una pequeña parte del patrimonio neto. Y esto, exceptuando a China y Japón, está ocurriendo en todo el mundo.

Muchos, dicho esto, dirán lo típico de que la tendencia está cambiando con los años, que el ladrillo es menos rentable que la bolsa y blablablá. Y sí, tenéis razón. Pero lo cierto es que el peso de los activos inmobiliarios no sólo no está cayendo en lo que sería el patrimonio neto, sino que además este sigue ensanchándose, convirtiendo al ladrillo en el activo preferido en todo el mundo.

¿Por qué el ladrillo?

«Para hacernos una idea de lo que comento, lo cierto es que los precios de las viviendas se han triplicado en los 10 países analizados.»

Así, la pregunta que nos hacemos llegado este momento es: ¿por qué el ladrillo?

Y es que los datos, como decía, PARECEN indicarnos que el ladrillo es el activo más deseado, pero esto que comento tiene unos matices que el estudio citado, también, desgrana a la perfección.

Dicho esto, ¡veamos!

Para entender esto que vamos a explicar, hay que destacar que el valor de los inmuebles ha crecido notablemente con el paso del tiempo, pues se estima que, debido a que hemos vivido un entorno de tipos de interés muy bajos, el precio de los activos, especialmente el de los inmobiliarios, ha crecido sustancialmente.

Para hacernos una idea de lo que comento, tan intensa ha sido la subida y tan por encima de la economía estaba la tasa que relacionando el valor de estos activos con los ingresos, lo que vemos es que, de media, el valor de estos activos se ha incrementado casi un 50% frente a la relación que mostraban otras generaciones.

Si miramos y comparamos cómo se han revalorizado otros activos en el balance, estos no han crecido al ritmo que sí lo han hecho los activos inmobiliarios. Por esta razón, debemos saber que por efectos, como el efecto composición, si el valor de los activos inmobiliarios crece por encima del valor de otros activos, su peso relativo en el balance sigue creciendo, pese a que no se sigan adquiriendo más inmuebles. Y debemos saber que el valor de los inmuebles, en muchas zonas del mundo, ha crecido exponencialmente.

En resumen, no hay nada como los datos, y los datos nos indican que los precios de las viviendas se han triplicado en los 10 países analizados. Una señal que podría indicarnos que el inmueble, pese a ser el activo predominante, no lo es por ser el más demandado en estos momentos, sino por un valor que no deja de crecer, y a un ritmo superior al de la economía, recordemos.

A continuación explico la subida de precios de los inmuebles y un dato interesante sobre los intangibles que apoya la hipótesis planteada justamente en las líneas de arriba. Pero si no te interesa este punto, puedes pasar directamente al punto final, donde concluiremos esta historia.

Oferta y demanda: dos caras de una misma moneda

Si estás leyendo esto es que he conseguido captar tu atención, por lo que seré breve para no aburrirte.

El problema de las viviendas es un problema, principalmente, de oferta y demanda que los gobernantes no saben abordar.

En primer lugar tenemos a la demanda. Dicho de otra forma, a los compradores. En este sentido, un entorno de tipos bajos ha permitido a mucha gente acceder a la compra de un inmueble. En otras palabras, mucha gente se ha decidido a comprar una vivienda, por lo que la demanda de viviendas ha seguido creciendo con el paso del tiempo. Y es que quién no querría comprar una vivienda en un entorno en el que los tipos de interés están más próximos a cero que nunca.

Pero ante una demanda que crece, no podemos olvidar a la oferta.

Y es que las políticas aplicadas en lo que respecta a la construcción, la oferta restringida de terrenos, los problemas de zonificación, así como los mercados de vivienda sobrerregulados; y todo ello, en aras de conseguir un crecimiento sostenible tras la crisis de 2008, ha acabado provocando que la demanda de viviendas crezca por encima de la oferta disponible en el mercado. En otras palabras, eran y son más los compradores que quieren adquirir vivienda que los vendedores.

Por tanto, estamos ante una situación que ha hecho que los precios se disparen, y que nos da esas pistas para saber por qué crece su peso en el balance. Por un lado, tenemos una demanda que se ha visto muy estimulada por un entorno de tipos bajos que tampoco alimentaba la inversión empresarial. A la vez que, por otro lado, tenemos una oferta escasa, que sigue escaseando pese a que se conoce el problema.

Activos intangibles: un activo contablemente muy efímero

Y a todo esto, y muy brevemente, podemos sumarle un comentario sobre los intangibles, pues chirría que en plena era digital, únicamente el 4% del patrimonio neto se concentre en activos. Por lo general, esperaríamos más de este tipo de activos teniendo en cuenta que hablamos de marcas que valen billones de dólares, como es el caso de Apple.

Pero conviene resaltar en este punto que los consultores que realizan el informe muestran cómo el valor de los activos intangibles, a nivel de contabilidad, disminuye rápidamente debido a la obsolescencia y la competencia, lo que hace que su peso se reduzca rápidamente en el balance, pues su valor se reduce.

¿Seguirá la tendencia en el futuro?

«Sea como sea, lo que vemos en este análisis es que el ladrillo sigue siendo el activo deseado, pero los matices nos indican que no se debe precisamente a que los jóvenes sigan invirtiendo en él.»

Pese a que hablamos del activo preferido por todos los agentes económicos, como hemos visto anteriormente, esta afirmación presenta sus matices. Y es que además de ser el activo más antiguo, por así decirlo, que existe, hablamos de un activo que ha ganado mucho peso en el balance por cómo se han revalorizado este tipo de activos con el paso del tiempo. Pues ya hemos visto en el análisis de oferta y demanda, además, que no ha sido porque estos han seguido adquiriendo masivamente viviendas y activos inmobiliarios en general.

Asimismo, tenemos que tener en cuenta la situación que viven los jóvenes en el planeta, pues muchos de ellos se encuentran en una difícil situación, en muchas situaciones sin la posibilidad de acceder a una hipoteca. Teniendo esto en cuenta, así como el hecho de que los jóvenes cada día son menos propietarios de activos inmobiliarios, podríamos hablar de una tendencia que podría revertirse. En este sentido, los jóvenes podrían dar menos valor a una vivienda e invertir en otra serie de activos, a la vez que los Gobiernos y las empresas reorientan su inversión hacia sectores más productivos.

Sea como sea, lo que vemos en este análisis es que el ladrillo sigue siendo el activo deseado, pero los matices nos indican que no se debe precisamente a que los jóvenes sigan invirtiendo en él, sino a una serie de factores entre los que podemos destacar el mal funcionamiento de un mercado inmobiliario que ha disparado los precios por encima de la economía; a una precarización del mercado laboral que impide a los jóvenes crear riqueza; una incorrecta legislación del mercado de vivienda y de planificación urbanística, así como otros factores que, de una forma u otra, sostienen al ladrillo en lo más alto del ranking.

Por tanto, podríamos resaltar las bondades de invertir en este tipo de activos, pero a este precio, hablamos de un problema más que de un hecho que celebrar.