Comprador de buena fe
El comprador de buena fe es la persona que adquiere un bien inscrito en un registro público pensando que el legítimo propietario de este bien es el titular que indica el registro, y cuando va a inscribirlo observa que no es así.
Es decir, el comprador de buena fe es quien adquiere un bien pensando que el vendedor es el legítimo propietario porque así figura en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, este registro no ha sido actualizado y en realidad el propietario legítimo del bien es otra persona, diferente al vendedor.
Para entender qué es un comprador es de buena fe, hay que entender a qué se refiere la buena fe.
La buena fe es un principio general del derecho que consiste en la presunción de que una persona actúa con un comportamiento adecuado en el tráfico jurídico. Es un concepto jurídico indeterminado. Esto significa que no se encuentra definido o reglado, sino que es un comportamiento esperado no concreto. Se refiere a actuar éticamente y con una actitud socialmente aceptada.
En los códigos de derecho, la buena fe es un comportamiento que se presupone de la persona, y, para afirmar que se ha actuado de mala fe, se debe probar por la otra parte esta actitud. La buena fe no se debe probar.
Compraventa
El comprador de buena fe suele ser una expresión que se conoce también como tercer adquirente de buena fe. Se utiliza habitualmente para la compraventa de bienes inmuebles inscritos en el Registro de la Propiedad.
Puede ser que la propiedad de un bien inmueble haya cambiado de titular, pero no se haya informado al Registro de la Propiedad y, por tanto, este siga manteniendo como titular del bien al antiguo propietario.
En este caso, el antiguo propietario intenta vender de nuevo el bien inmueble a un tercero y este, fiándose de la inscripción del Registro de la Propiedad, adquiere el activo. Asumimos que el comprador es de buena fe al no conocer que el nuevo propietario es otra persona que no ha inscrito su titularidad del bien en el Registro.
Es tan importante ser considerado comprador de buena fe en este tipo de transacciones que está protegido por ley:
La persona que tenía la propiedad del bien inmueble, pero no había registrado su titularidad, perderá en favor del adquirente de buena fe dicha propiedad. Es decir, aunque se haya comprado un bien a una persona que no tenía derecho a venderla, se dará por válida la compra si es un comprador de buena fe.
Requisitos del comprador de buena fe
Lo importante para considerar a una persona comprador de buena fe es que en las acciones que lleva a cabo, en su conducta, haya ausencia de vicios. Es decir, no sabe que adquiere un título que no es válido. No hay vicios que invaliden su conducta.
Una forma en que la ley pretende vigilar la ausencia de vicios en la conducta del comprador es establecer dos requisitos. Entiende la normativa que, si una persona realiza estas dos acciones, cree verdaderamente que está haciendo una transacción legítima:
- Compraventa onerosa del bien.
- Inscripción del bien.
Ejemplo de comprador de buena fe
Para poder comprender mejor este concepto vamos a ver un ejemplo:
Una mujer vende a su primo una vivienda, un bien inmueble. Pero se la vende sin ser la titular legítima del bien, ya que se la donó a su hija. Pero esta hija nunca inscribió el bien inmueble en el registro público.
Aun así, el primo compra el bien inmueble. Para que hubiese sido comprador de buena fe, debería demostrar que desconocía que el bien inmueble no era propiedad de su prima sino de la hija de esta. Dos requisitos que pide la normativa es que se hubiese tratado de una compraventa con un precio de mercado (y no una simulación) y que hubiese intentado inscribir el bien en el Registro de la propiedad.
