Derecho de adquisición preferente

Existen dos derechos de adquisición preferente: el derecho de tanteo y el derecho de retracto. Esto significa que, si una persona pone a la venta un bien o lo ha vendido, ya sea mueble o inmueble, y está afectado por alguno de los derechos de adquisición preferente, la persona que ostenta este derecho tendrá la preferencia para adquirir este bien. Esto, a pesar de que haya un tercero interesado en el mismo bien.

Si actúa el derecho de tanteo, este derecho de adquisición preferente será previo a la venta, y si el derecho de adquisición es el derecho de retracto, será un derecho preferente posterior a su venta.

Las principales características son:

• Debe existir un pacto previo entre las partes donde quede constancia de este derecho.
• La persona que goza de esta facultad puede dirigirse no solo contra el propietario del bien vendido u ofertado, sino contra los terceros que lo hayan adquirido.
• Limita la libertad del propietario del bien que está afectado por este derecho.
• Los bienes pueden ser muebles (valores o participaciones de una sociedad por ejemplo) y bienes inmuebles (viviendas).

El derecho de tanteo es la facultad de la que goza una persona física o jurídica para adquirir una cosa antes de su venta de forma preferente ante terceros por el mismo precio.

Los principales requisitos que se deben cumplir para que nazca este derecho de tanteo son:

• Pacto previo entre la persona propietaria del bien que va a vender y la persona titular del derecho. Este pacto se constituirá mediante convenio escrito donde se estipulen todas las condiciones que afecten al ejercicio de este derecho.
• El propietario del bien puede pedir al titular del derecho que pague un precio por ostentar esta facultad de preferencia.
• Existencia de plazo: el ejercicio del derecho no es ilimitado en el tiempo y debe estar limitado a un lapso temporal concreto. Esto significa que el titular del derecho de tanteo tiene que ejercer su derecho preferente en un tiempo determinado desde que otra persona quiera comprar el bien que está afectado por el derecho de tanteo.
• No es un derecho infinito. Si el vendedor del bien enajena el mismo y el titular del derecho de tanteo no ejerció este derecho real de adquisición, no podrá solicitar el bien al tercero que lo ha adquirido. Ha perdido su derecho preferente.
• Este derecho es muy habitual en las compraventas de bienes inmuebles y el titular del derecho de tanteo suele ser el arrendatario. El propietario de la vivienda tendrá que ofrecer el bien inmueble al arrendatario en las mismas condiciones de precio que a terceros y con carácter preferente.

El derecho de retracto es la facultad del vendedor para recuperar el bien vendido. Al igual que sucede con el derecho de tanteo, es un pacto entre las dos partes de la compraventa. Pero, al contrario de lo que sucede con el derecho de tanteo, el de retracto actúa cuando ya se ha realizado la compraventa y no en un momento anterior.

Debe pactarse igualmente un plazo para ejercer este derecho. Al final, es el derecho de recuperar la cosa vendida.