Swap hipotecario

En los años previos a la crisis de 2008, la Gran Recesión, el mercado inmobiliario creció de forma insostenible en algunos países. Esto se debe a que mucha gente se lanzó a comprar viviendas y a hipotecarse para adquirirlas. En este contexto, es cuando aparece el producto que explicamos en este artículo, el swap hipotecario.

El swap hipotecario es un producto financiero de alto riesgo que protege al hipotecado de las grandes subidas de tipos de interés. Es una especie de seguro que garantiza que el tipo de interés de la hipoteca contratada oscilará dentro del intervalo acordado en el contrato.

En este sentido, cuando los tipos de interés suben por encima del máximo establecido, la entidad financiera asume el coste diferencial entre el máximo y el tipo de interés del momento en cuestión. Por el contrario, si baja por debajo del mínimo acordado, el hipotecado no se podrá beneficiar de dicha bajada, ya que está obligado a pagar el tipo mínimo del contrato.

Sumado a esto, el swap hipotecario tiene un coste económico mensual. Esta comisión, que debe pagar el hipotecado, se calcula en función a un porcentaje del total de la hipoteca concedida. La duración de estos contratos suele rondar entre los 3 y 5 años.

El swap hipotecario, además de tener un coste significativo, es un producto financiero de alto riesgo, como hemos mencionado anteriormente. Puede resultar interesante cuando las expectativas de los bancos centrales sean subir los tipos de interés.

Teniendo en cuenta que son contratos de medio plazo, si cambian las circunstancias y los tipos de interés caen, el hipotecado no podrá aprovecharse de dicha bajada. Esto supondrá que pagará un tipo de interés mayor del que le correspondería, sumado a la comisión que debe pagar por disponer de este producto.

Este tipo de contratos pueden resultar interesantes cuando los tipos de interés son lo suficientemente bajos. De este modo, el mínimo del intervalo de protección será bajo y, aunque se produzcan caídas, el hipotecado podrá pagar su hipoteca a un buen tipo de interés.

Supongamos que decidimos comprar una casa por valor de 100.000$.

Dado que tenemos ahorrados 30.000$, decidimos pedir una hipoteca –de tipo variable, de 70.000$– para poder adquirir la vivienda y el banco nos la concede.

Posteriormente, la entidad bancaria nos ofrece un swap hipotecario para el intervalo de tipo de interés de 3,5%-6%. Esto, a un coste mensual del 0,18% del total de la hipoteca.

Estas condiciones suponen lo siguiente: si los tipos de interés suben por encima del 6%, la diferencia la pagará la entidad bancaria. En cambio, si los tipos de interés bajan al 2,5%, seguiremos pagando 3,5%.

Sumado a esto, el pago mensual por disponer de esta protección frente a los altos tipos de interés sería el 0,18% de los 70.000$. La cuantía mensual a pagar serían 126$.

En conclusión, el swap hipotecario es un producto financiero que está diseñado como un seguro frente a los tipos de interés altos. Cuando los tipos de interés de una hipoteca superan un máximo, el hipotecado no debe hacer frente a ningún tipo superior al máximo establecido.