En Portugal, la concesión de hipotecas avanza a un ritmo espectacular. Esta situación ha llegado a preocupar a los analistas, que se preguntan si Portugal está alimentando una nueva burbuja inmobiliaria.
Uno de los datos que ha llamado la atención de los economistas y que ha suscitado preocupación es el crecimiento de los créditos hipotecarios en Portugal. Si comparamos los diez primeros meses de 2019 con los diez primeros meses de 2018, vemos que la concesión de hipotecas ha aumentado un 5%. En datos concretos, esto significa 8.522 millones de euros prestados para la compra de inmuebles.
Endurecimiento de las condiciones de acceso al crédito
No obstante, el aumento del crédito hipotecario no es algo que haya sucedido en 2019. Ya en 2018, ante el incremento de hipotecas concedidas, el Banco de Portugal, como organismo encargado de la supervisión bancaria en el país luso, ordenó endurecer el acceso al crédito hipotecario. Para ello, se establecieron requisitos más exigentes. De este modo, los clientes no podrían acceder a una hipoteca si no dedicaban al menos el 50% de sus ingresos al pago del crédito para su inmueble. Por otra parte, la hipoteca no podría superar el 90% del valor de la vivienda que se fuese a comprar y debía ser amortizada en un plazo inferior a 40 años.
Cabe señalar que la banca portuguesa ha aplicado las medidas de endurecimiento del crédito señaladas por el Banco de Portugal. Sin embargo, a pesar de unas mayores restricciones al crédito, la concesión de préstamos hipotecarios ha continuado creciendo. Es aquí donde muchos se preguntan cómo el endurecimiento del acceso al crédito ha provocado precisamente un resultado contrario al buscado.
¿Por qué ha aumentado la concesión de hipotecas?
Las razones de esta dinámica de expansión del crédito son diversas. La recuperación de la economía portuguesa ha dado lugar a una mayor propensión a gastar, los tipos de interés son bajos y un inmueble, como viene siendo tradición en Portugal, es un activo que, con el paso de los años, gana valor. Así pues, los inmuebles portugueses son un activo que ha captado la atención de los inversores, no solo entre los propios ciudadanos portugueses, sino también entre los inversores extranjeros. Por tanto, la atracción que generan los inmuebles entre inversores portugueses y extranjeros, ha tenido como consecuencia un aumento de la demanda de préstamos hipotecarios.
Gentrificación e inversores extranjeros
Este deseo de invertir en inmuebles ya se ha hecho notar en el precio del suelo. Hay zonas de Lisboa, en las que el precio del metro cuadrado está por encima de los 4.500 euros. Todo ello ha dado lugar a lo que se conoce como gentrificación.
Esta gentrificación es un proceso por el cual, los vecinos de los barrios céntricos, tradicionalmente con precios y alquileres asequibles, abandonan sus barrios tradicionales para desplazarse a otros barrios periféricos. Todo comienza cuando las zonas céntricas comienzan a volverse populares, alcanzando fama y prestigio y siendo demandados por los turistas. Las viviendas son rehabilitadas, aumenta la demanda de inmuebles en la zona y se incrementan los precios del alquiler. De este modo, las clases populares son reemplazadas por clases sociales más altas, que pueden hacer frente a unos mayores costes del alquiler. Precisamente, son muchas las ciudades portuguesas que están atravesando por el denominado proceso de gentrificación.
Tampoco hay que olvidarse de las llamadas “visas oro”. Se trata de permisos de residencia para ciudadanos extranjeros que tengan una inversión en inmuebles que supere el medio millón de euros. Es más, la inversión inmobiliaria por valor superior a medio millón de euros no solo otorga el derecho de residencia en Portugal, sino que también da acceso a interesantes ventajas en materia de impuestos.
Los efectos de las “visas oro” se han hecho notar en las ciudades portuguesas, especialmente en las dos más importantes: Lisboa y Oporto. Así, son muchos los extranjeros procedentes de Brasil, China y Francia los que buscan invertir en inmuebles en Portugal.
Bajos tipos de interés, morosidad e inmuebles sobrevalorados
En este contexto de aumento de la demanda de inmuebles, los precios aumentan. Prueba de ello es que el precio de la vivienda en Portugal ha crecido el 11,2% en el segundo trimestre de 2019, todo ello tomando como referencia el segundo trimestre de 2018.
Pues bien, con el crédito hipotecario aumentando de manera espectacular y los precios de la vivienda al alza, existe preocupación por la situación del mercado inmobiliario en Portugal. Como anteriormente advertíamos, se teme que pueda estar alimentándose una burbuja en tierras lusas.
En este sentido, hay que destacar los bajos tipos de interés. Por ello, en un escenario de bajos tipos de interés, el ahorro se verá penalizado y la ciudadanía preferirá gastar. En este caso, el público apostará por la inversión en inmuebles, puesto que en Portugal tienen fama de ser activos que, con el paso del tiempo, incrementan su valor.
En segundo lugar, hay que señalar el valor excesivo que se le están otorgando a los inmuebles, factor que siempre está presente en el nacimiento de toda burbuja inmobiliaria.
Por último, hay que prestar atención a la morosidad. Y es que, los bancos portugueses podrían tener dificultades para cobrar sus créditos con el elevado grado de morosidad que deben afrontar.
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