La capitalización de rentas es un método de cálculo del valor de tasación de inmuebles que permite calcular su valor actual en función de las rentas futuras esperadas por su alquiler.
Estamos ante un concepto relacionado con las operaciones financieras de capitalización y actualización. En este caso, aplicado a los alquileres de inmuebles. El objetivo es conseguir saber cuánto valdría hoy en función de lo que esperamos obtener por él en el futuro.
Sería el caso de un local comercial, o una vivienda, que esperamos alquilar y queremos saber cuánto podría costar hoy si se pagara en efectivo. De esta forma, lo que hacemos es actualizar los ingresos que esperamos obtener utilizando un tipo de interés y una ley financiera.
Requisitos de aplicación de la capitalización de rentas
Por supuesto, solo podremos aplicarlo en inmuebles que se empleen como inversión. Es decir, en aquellos de los que esperamos una rentabilidad. Así, la vivienda habitual no entraría en este supuesto, ya que no genera ingresos sino gastos.
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Además, la capitalización de rentas está regulada por ley en muchos países. Por ejemplo, en España, se necesita tener un horizonte temporal de al menos seis meses para calcularlo. De esta forma, se puede predecir el valor aproximado de los alquileres que se obtendrían.
Invertir en el sector inmobiliario es muy común entre la gente que tiene cierto dinero ahorrado y quiere rentabilizarlo. Esto se debe a que son activos que los inversores con poca formación en el sector pueden llegar a entender y obtener ciertos rendimientos. Sin embargo, es muy recomendable tener cierta formación para reducir el riesgo de cometer errores. Te dejo por aquí este contenido relacionado que te va a ayudar a lograrlo: Curso de inversión inmobiliaria.
La capitalización de rentas y las finanzas
Por otro lado, de forma general, este método es muy habitual en finanzas. De hecho, en matemáticas financieras la capitalización es llevar las rentas a un momento futuro. Un ejemplo es un plan de pensiones del que queremos saber el dinero que recibiremos en unos años.
Por su parte, la actualización sería una capitalización inversa, ya que iríamos hacia atrás. En este caso, el ejemplo más habitual es un préstamo. Su importe no es más que el valor del dinero que nos presta el banco actualizado al año en que nos lo concede, en función de lo que pagaremos.
Ejemplo
Veamos, para terminar un ejemplo. Imaginemos un inmueble que lleva 12 meses alquilado a 350 euros al mes. Queremos saber el valor de tasación por el método que estamos viendo. Para llevarlo a cabo tendremos en cuenta los datos y tipo de interés de un 3%, que es ficticio.
Lo que hacemos es calcular el valor de las rentas futuras (350 €) en el momento actual. Mediante una compleja operación financiera, obtenemos el valor de tasación por el método de capitalización de rentas. Eso sí, también debemos tener en cuenta una serie de gastos necesarios.
