Una hipoteca creciente es aquella que se amortiza con cuotas que aumentan en un porcentaje sobre la última satisfecha, siguiendo una progresión geométrica.
De esta forma, este tipo de hipotecas tienen una peculiaridad, en cada período se paga más que en el anterior. Pero como el cómputo global debe ser el mismo, su ventaja es que al principio se paga menos. De esta característica proviene el nombre de creciente. Aún, así, como en todas las demás, hay que mirar bien la letra pequeña.
La posible ilegalidad
Las cláusulas suelo en España, con nombres similares en otros países, se hicieron famosas hace unos años. La razón, la posibilidad de ser declaradas abusivas. Algunas sentencias de altos tribunales fueron el punto de partida. De hecho, algunos bancos crearon las llamadas cláusulas cero para protegerse de las bajadas de tipos de interés.
Este caso parece ser diferente. Por un lado, porque no está claro que se produzca un abuso, ya que a cambio de pagar más en el futuro, se paga menos en el presente. Por otro, porque no deja de ser un sistema más de amortización de préstamos, como el italiano. Así pues, antes de decidir dar un paso, lo mejor es asesorarse con un experto sobre tu hipoteca creciente.
La progresión geométrica en la hipoteca creciente
Como hemos comentado antes, la característica básica de esta hipoteca es que la cuota aumenta en progresión geométrica. Normalmente lo hace a un porcentaje anual, por ejemplo, el 3%. De esta forma, irá creciendo cada año en función de ese porcentaje que debe aparecer en el contrato del préstamo.
No vamos a entrar en detalles sobre la progresión geométrica asociada a las hipotecas que analizamos hoy. Pero sí conviene conocer al menos lo esencial para los cálculos básicos. En este caso, sería la anualidad del primer año y la fórmula de cálculo de los siguientes. Para el resto de valores, podemos recordar el sistema de amortización francés.
Podemos observar que la fórmula coincide con el cálculo del valor actual de una renta geométrica. En este caso, este valor coincide con el préstamo concedido (Co). Partimos de una equivalencia financiera entre lo que nos entregan (Co) y lo que damos a cambio, la renta. Una vez tenemos este paso, despejamos la primera anualidad de dicha fórmula (a1).
Por otro lado, calculamos «q», que es la razón de la progresión, para ello le sumamos uno a ese porcentaje de aumento. De esta forma, si este fuera el 3%, la razón sería 1,03. Multiplicando la cuota del año anterior por este número, tenemos la nueva del año en curso. Tengamos en cuenta que todo esto se puede hacer de forma sencilla con una hoja de cálculo.
Ejemplo de hipoteca creciente
Imaginemos un préstamo de 10 000 € (Co) a cinco años (n), con un interés anual del 5% (i) y una tasa de crecimiento de la cuota del 3%. Los porcentajes, para poder operar con ellos, se dividen entre 100. Quedaría 0,05 para el interés y 0,03 para la razón de la progresión, a la que, además, para reflejar ese incremento anual, debemos sumarle uno, por tanto, sería 1,03 (q) .
De esta forma, una vez calculada la cuota del primer año (a1), los siguientes se obtienen multiplicando el anterior por ese 1,03. Para el valor inicial se utiliza la fórmula anterior para progresiones geométricas. Veamos como queda el cuadro de amortización:
Lo más importante, en la columna de la anualidad vemos como esta va aumentando cada año. Esto se ve reflejado en una cuota de amortización de capital (A) también creciente y unos intereses (Ik) que decrecen. Es algo similar a lo que sucedía en el préstamo francés, pero aquí estos cambio son aún más pronunciados.
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