Pacto comisorio

El pacto comisorio es una cláusula contractual que estipulan expresamente las partes de un contrato y permite resolver dicho acuerdo automáticamente sin necesidad de proceso judicial o extrajudicial. Esto, si la parte obligada a pagar el precio no cumple con su obligación.

Es decir, mediante esta cláusula, el vendedor o acreedor puede actuar y asegurar la devolución de la deuda sin necesidad de iniciar un reclamo ante el Poder Judicial.

Este pacto comisorio suele insertarse o suele asociarse con los contratos de compraventa, ya sean de bienes muebles o de bienes inmuebles, y con los derechos reales de garantía, como es el caso de la hipoteca.

Este pacto tiene su origen en el Derecho Romano, siendo conocido como Lex commissoria.

Características del pacto comisorio

Las principales características de este tipo de cláusula son las siguientes:

• Este pacto comisorio en algunos países se encuentra expresamente prohibido, y en otros se encuentra anulado en sus códigos civiles, lo que le resta cualquier utilidad.
• Habitualmente este pacto comisorio no puede incluirse en los contratos entre personas debido a que las leyes no permiten su automatismo. Es decir, si una de las partes del contrato no paga el precio pactado, no da derecho al vendedor a resolver de forma automática el contrato, sino que deberá iniciar una reclamación del precio al comprador, judicial o extrajudicial.
• El pacto comisorio otorgaba al vendedor una garantía plena de cumplimiento.
• Los códigos legislativos actuales se inclinan por limitar esta voluntad del vendedor establecida en el pacto comisorio y obligar legalmente a reclamar el precio previa resolución del contrato. Esto significa que el código da más opciones al comprador para pagar ese precio e impide la apropiación de bienes ajenos por el vendedor, o evita que el vendedor se apropie de un bien con un mayor valor de lo adeudado.
• Este pacto generaría un abuso del acreedor o vendedor.
• La principal característica de este pacto es su convencionalidad, es decir, que no influiría en ningún tipo de proceso determinado por la ley, sino la simple voluntad del acreedor, lo cual implicaría un abuso frente al deudor.

Ejemplos

Para comprender mejor este pacto que alcanzan las partes en su contrato pongamos un ejemplo coloquial:

Ejemplo de pacto comisorio en contrato de compraventa

• A (el vendedor) vende un bien inmueble (una casa) a B (el comprador). Pactan un precio de 100 mil euros por la casa pagado a plazos durante 100 meses, donde B deberá pagar a A mil euros mensuales. Acuerdan inscribir en este contrato de compraventa un pacto comisorio.

• Si uno de esos meses B no hiciera frente al pago del precio estipulado en el contrato de compraventa, A tendría derecho a resolver de forma automática el contrato y tendría derecho a recuperar de nuevo su bien inmueble. Esto, sin reclamación previa a B.

Ejemplo de pacto comisorio en derecho real de garantía

• A (prestamista) presta un dinero a B para comprar un bien (una casa). La garantía que se establece para que A se asegure de la devolución del importe prestado a B es el mismo bien. Es decir, se trata de un préstamo hipotecario. A presta 100 mil euros a B para el pago de la casa y pactan un pago de mil euros mensuales durante 100 meses. Acuerdan inscribir en este contrato de garantía hipotecaria un pacto comisorio.

• Si uno de esos meses B no hiciera frente al pago del precio estipulado en el contrato de garantía, A tendría derecho a resolver de forma automática y por su propia voluntad el contrato y pasaría a ser de su propiedad la casa. Esto, sin reclamación previa a B.