Los vicios ocultos son aquellos defectos que no se conocen de antemano antes de celebrar un contrato de compraventa.
Estos vicios ocultos aparecen en una cosa después de haber celebrado el contrato de compraventa y disminuyen el valor de la cosa comprada de tal forma, que de haberlo sabido el comprador nunca hubiese celebrado este contrato.
Estos defectos no conocidos son de tal entidad que hacen que la cosa comprada no tenga la utilidad que cualquier persona hubiese esperado al comprarla.
La clave es que el comprador no conozca estos vicios, pero el vendedor:
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- Si el vendedor conocía estos vicios ocultos se le conocerá como vendedor de mala fe lo que implicará ciertas responsabilidades.
- Si el vendedor desconocía estos vicios ocultos se le conocerá como vendedor de buena fe y tendrá unas responsabilidades menores.
Características de los vicios ocultos
Las principales características de estos defectos son:
- No deben ser desperfectos o falta de utilidad que se puedan conocer u observar a simple vista. Si los tribunales consideran que era un defecto fácil de detectar no tendrá la consideración de vicio oculto.
- No debe inutilizar por completo la cosa, sino que sea un desperfecto muy grave. De tal entidad que el comprador, de haberlo conocido, no lo hubiese comprado.
- Deben permanecer desconocidos para el comprador.
- El defecto debe impedir el uso normal de la cosa y el motivo por el que se ha comprado.
- El vendedor puede o no puede conocerlos. Este conocimiento no será obstáculo para que se consideren vicios ocultos a estos defectos.
- La regla general es que el vendedor responde por estos vicios ocultos, los hubiese conocido o no.
- Son característicos de los contratos de compraventa, pero también puede darse en otros tipos de contrato, como los de arrendamiento.
- El daño debe ser previo a la compra. Es decir, no puede producirse una vez se ha adquirido por el comprador.
¿Qué puede hacer el comprador?
El comprador tiene varias acciones judiciales a su disposición cuando se encuentre con estos vicios ocultos:
- Acción de saneamiento por evicción: Esta acción da derecho al comprador para obligar al vendedor al arreglo de los desperfectos hallados en la cosa comprada. Es decir, el vendedor deberá abonar los gastos necesarios para reparar la cosa.
- El comprador tiene derecho a desistir del contrato sin penalización.
- El comprador tiene derecho a que el vendedor le rebaje el precio pactado o que ya se ha pagado antes de conocer estos vicios.
- El comprador tiene derecho a una indemnización por daños y perjuicios.
Ejemplo de vicios ocultos
Un ejemplo de vicio oculto es la compraventa de un vehículo y que este no arranque por un fallo del motor que no es apreciable a simple vista.
Otro ejemplo es la compraventa de una vivienda que da humedades por rotura de tuberías que no se podían detectar.
