La inmensa mayoría de la población vive en un lugar al que denomina hogar durante un periodo considerable de tiempo, en ocasiones, ese lugar es el mismo durante toda una vida. Las estadísticas indican que casi el 75% de los residentes en España tienen vivienda en propiedad.
Si al hecho de que siete de cada diez personas que compran vivienda necesitan pedir un préstamo, le sumamos que el importe medio del préstamo ronda los 150.000 euros y que puede acompañarnos a lo largo de 30 años, todas las cuestiones que giran en torno a la hipoteca puede provocar una profunda herida en el corazón y en el bolsillo.
Una mala decisión a la hora de comprar una vivienda, puede desestabilizar toda tu vida. Para poder ayudarte, hemos preparado esta guía.
Entre las preguntas habituales que la mayoría de nosotros nos hacemos cuando tenemos la necesidad de contratar una hipoteca, se encuentra la de “¿tipo fijo, variable o mixto?”. El impacto que puede tener esta decisión en tus finanzas es mayúsculo.
Así que, a continuación vamos a profundizar en este tema para que puedas tomar decisiones con mayores probabilidades de acierto.
1. ¿Qué es el tipo de interés?
Para ponerte en antecedentes voy a recordar qué es el tipo de interés.
El dinero se intercambia constantemente. Al principio resulta un poco chocante hablar del precio del dinero. Piensa en que cuando una persona necesita dinero prestado, el prestamista ofrece un servicio y asume un riesgo de impago. El servicio es darle liquidez a la persona que lo solicita. Por tanto, como cualquier otro servicio en la vida, esto tiene un precio.
Si yo te dejo 100€, tú me tienes que devolver 103€. Pues bien, esos 3€ son el precio del dinero.
A este precio se le llama tipo de interés y se determina en el mercado de préstamos.
Existe un marco regulatorio para los tipos de interés, establecido por los bancos centrales, que se conoce como precio oficial del dinero o tipo de interés oficial. Por ejemplo, en la eurozona, es el Banco Central Europeo (BCE) la entidad que regula dicho marco.
El BCE define una serie de tipos de interés que luego se utilizan para los contratos de préstamos, entre ellos, los préstamos hipotecarios.
Existen varios tipos, pero el más conocido es el Euribor a un año. Se suele utilizar para la mayoría de hipotecas desde el 1 de enero de 2000. Concretamente, el término euribor es un acrónimo de Euro Interbank Offered Rate. Hace referencia al tipo de interés al que se prestan dinero entre sí un conjunto de bancos de la zona euro.
El Euribor se publica diariamente en la página web del European Money Markets Institute (EMMI) y se puede consultar en línea de forma gratuita. También puede encontrar información en la web de Banco de España (BdE), en la página de estadísticas del Banco Central Europeo (BCE) y en algunos periódicos financieros. La mayoría de los bancos y calculadoras hipotecarias también ofrecen información sobre el Euribor y su evolución a lo largo del tiempo.
En Europa, la hipoteca que se contrata a tipo variable va a depender del diferencial pactado con la entidad y del Euribor. Mientras que la hipoteca que se contrata a tipo fijo no tiene en cuenta las variaciones del Euribor, es fija, como su propio nombre indica. A continuación lo explico con mayor detalle.
Tipo de interés fijo
El tipo de interés fijo es la tasa o porcentaje específico que se aplica durante toda la vida del préstamo, es decir, permanece inalterado con independencia de las variaciones que el precio oficial del dinero tenga durante ese periodo.
La cantidad que devuelves por recibir dinero prestado es fija y conocida, por tanto, no tiene riesgo de tipo de interés. Por esta razón, el precio que se paga por una hipoteca a tipo fijo en el momento exacto de la contratación, será generalmente mayor que el que se paga por una hipoteca a tipo variable.
La razón es que, al tratarse de una operación a largo plazo, la mitigación de riesgos tiene un coste adicional.
Imagina que quieres contratar una hipoteca con un capital inicial de 150.000 €. Con un tipo de interés fijo del 3% durante un plazo de amortización de 30 años. La cuota fija que se pagaría mensualmente sería siempre la misma: 632,41 €.
Si contratas una hipoteca a tipo fijo, y los tipos oficiales se disparan tiempo después de haber contraído la deuda, habría sido una buena decisión.
Aunque siempre hay un “pero”. Nadie conoce el futuro. De igual manera, económicamente, sería menos ventajoso tener un tipo fijo si a largo plazo los tipos variables se mantienen por debajo durante la vida de la operación.
Para que tengas una referencia, comparto contigo la evolución del Euribor en los últimos años.
A continuación puedes ver el histórico de tipos fijos y variables elegidos por las hipotecas contratadas en España durante los últimos años.
Si eres un inversor conservador en el momento de contratar tu hipoteca, puede que no te importe tanto el sobrecoste de contratar a fijo. Teniendo en cuenta el desgaste mental que supondría tener la hipoteca a tipo variable.
El tipo fijo de una hipoteca se establece en el momento de contratarla y se mantiene constante durante un período de tiempo determinado, que suele ser de 10 a 30 años. Durante este período, no te verás afectado por los cambios en los tipos de interés y su cuota mensual será la misma.
El tipo fijo se establece en función de varios factores, como la situación económica, la evolución de los tipos de interés, el riesgo de la hipoteca y la duración del plazo de amortización. Las entidades financieras utilizan estos factores para establecer un tipo de interés que sea atractivo tanto para el prestatario como para la entidad financiera.
Veamos ahora el tipo de interés variable.
Tipo de interés variable
Una hipoteca contratada a tipo de interés variable tiene una cuota que depende de dos conceptos. Por un lado, un porcentaje conocido como diferencial. Este se añade al tipo de interés de referencia. En el caso de Europa, usualmente es el Euribor a un año.
Tipo de interés (TIN) = Valor del índice de referencia + Diferencial bancario
Existen otros índices de referencia como el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH), un índice utilizado en España para fijar el interés de los préstamos hipotecarios a largo plazo. Aunque hoy es residual, llegó a ser el índice de referencia del 10% de las hipotecas en España. En México, la Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio (TIIE) es un índice de referencia base para establecer el tipo de referencia de las hipotecas.
Por otro lado, el diferencial es un porcentaje fijo que se mantiene durante toda la vida de la hipoteca. Lo que varía es el tipo de interés oficial, que es actualizado en las revisiones del contrato hipotecario.
Las revisiones de la hipoteca son períodos regulares en los que se revisa y actualiza el tipo de interés de una hipoteca a tipo variable. Estos períodos se establecen en el contrato y suelen tener lugar normalmente cada 6 ó 12 meses, dependiendo del acuerdo al que puedas llegar con la entidad.
Durante la revisión de hipoteca, se evalúa el tipo de interés vigente en el mercado y se ajusta en consecuencia. Si el tipo de interés ha subido, la cuota mensual también aumentará, mientras que si el tipo de interés ha disminuido, la cuota mensual felizmente bajará.
Tipo de interés mixto
El periodo del tipo fijo no siempre abarca toda la vida de la hipoteca. Imagina que te proponen una hipoteca con un tipo fijo del 3% durante los cinco primeros años y posteriormente un tipo variable Euribor + 2,30% hasta el vencimiento.
En tal caso, el tipo de interés es mixto, porque combina el tipo de interés fijo y el tipo de interés variable. Simplificando, durante un período inicial, que oscila de unos meses a unos años, se paga un tipo fijo. Esto permite limitar la incertidumbre al comienzo de la operación, que suele coincidir con los años de más gastos o bien menores ingresos si es joven, y a partir del momento pactado, el tipo pasa a ser variable.
A continuación, comparto la ilustración del tipo de interés mixto.
Las bonificaciones hipotecarias
La elección del tipo de interés es solo una de las muchas decisiones que debes tomar. Porque la entidad bancaria, casi con toda probabilidad, te propondrá un pequeño juego: las bonificaciones hipotecarias.
Se trata de descuentos en el diferencial de la hipoteca que se llevan a cabo a cambio de vincular otros productos o servicios a la hipoteca con la misma entidad. Algunos ejemplos de estos productos pueden ser un seguro de hogar, un seguro de vida, una nómina o una tarjeta de crédito.
Este ejercicio no es baladí, ya que puede que el diferencial final sea más bajo que en otras entidades, a cambio de pagar un precio mayor si sumas todo lo que te va a costar mantenerlo.
Las entidades financieras ofrecen bonificaciones para atraer y fidelizar a sus clientes. Al vincular otros productos o servicios con la hipoteca, la entidad puede reducir el diferencial pactado y, en consecuencia, la cuota mensual que pagarás.
El truco en este punto es comparar todas las vinculaciones y hacer el ejercicio global. ¿El precio del seguro de hogar que tienes que contratar es competitivo? ¿Necesitas esa tarjeta de crédito? Evalúa todos los productos y contesta a la siguiente pregunta, ¿eres capaz de mantenerlos en el tiempo?
Piensa que si dejas de cumplir la vinculación pactada, la bonificación del diferencial desaparecerá. A veces es mejor cuchilla y pegamento que martillo y clavo.
No aceptes nunca una hipoteca observando solo el diferencial final. A veces, la vinculación de otros productos puede resultar en un aumento en los costos totales o una disminución en la flexibilidad.
2. ¿Tipo fijo, variable o mixto?
Ni tú ni yo tenemos una bola de cristal. Hasta la fecha, no es posible conocer el futuro, ni siquiera el futuro más cercano. Por eso, es importante analizar con tranquilidad los diferentes factores que te explicamos a continuación.
Contrasta tus emociones con los escenarios posibles
El primer paso, antes de tener en cuenta cualquier número, es imaginarte en cada uno de los escenarios. ¿Cómo te ves con una deuda cuya cuota varía con el tiempo? Imagina el paso de los años y analiza cómo respondes mentalmente a esta pregunta.
Este ejercicio de visualización te dará una primera respuesta con independencia de los números.
Si llegas a la conclusión de que te puede llegar a quitar el sueño el hecho de tener una hipoteca cuya cuota varía con el tiempo, tendrás que pagar el precio de dormir bien. En este caso, es el tipo fijo.
Analiza tu capacidad para asumir variaciones en los tipos de interés
¿Y esto qué significa?
Que la suma de las cuotas de todas las deudas no debería superar en torno al 30-35% de tu ingreso fijo mensual neto, en términos generales. Con un ejemplo lo entenderás mejor.
Si una persona gana 1.000 euros al mes y va a contratar una hipoteca cuya cuota final se queda en 400 euros, ¿qué pasaría si la cuota el día de mañana sube a 600 euros? Lo más probable es que se produzca una situación financieramente no saludable.
El plazo y el tipo de interés son dos factores importantes que afectan la cuota mensual de una hipoteca. Si el plazo de la hipoteca se prolonga, la cuota mensual será más baja, pero el total de intereses que se pagará a lo largo de todo el plazo será mayor. Por otro lado, si el tipo de interés es más alto, la cuota mensual será más alta, ya que se estará pagando más interés sobre el capital prestado.
En la siguiente tabla puedes ver cómo varía la cuota de una hipoteca de 100.000 euros en función del plazo en años y del tipo de interés.
Por lo tanto, si el día de mañana no se puede asumir variaciones probables en los tipos de interés, la respuesta es contratar a tipo fijo. Dicho sobrecoste, aún cuando los tipos de interés no aumenten nunca y en términos económicos la decisión no sea la mejor, en términos vitales sí lo es.
3. Estudia y compara
Estudia, compara y negocia si:
- Tienes cierta tolerancia al riesgo.
- Te planteas valorar distintas alternativas.
- Tienes capacidad para asumir variaciones en los tipos de interés. Es decir, que la cuota de tu hipoteca es lo suficientemente baja con respecto a tus ingresos mensuales netos. Esto hará que en escenarios desfavorables de subida de tipos de interés, tu salud financiera no se vea resentida.
El tipo de interés que debes contratar en este caso va a depender de la combinación de los siguientes factores:
- La cantidad neta de ingresos que generes y la frecuencia con la que los generes.
- La diversificación de tus ingresos. Esto hace referencia a la procedencia de los distintos ingresos.
- El nivel de gastos medio de cada mes.
- El porcentaje de ingresos que puedes destinar a invertir y ahorrar.
- La cantidad de dinero que no tienes invertida y puedes utilizar. Es decir, el dinero que tienes en distintas cuentas bancarias, más el dinero físico que tengas.
- El nivel de endeudamiento actual, medido como el número de préstamos que tengas y el porcentaje de endeudamiento sobre los ingresos totales. Porcentaje que como máximo debe encontrarse en la horquilla entre el 30-35 %.
- La composición de la tipología de tipos de interés de las deudas contraídas, si todas las deudas las tienes a tipo fijo, a tipo variable, a tipo mixto o es una combinación de éstas.
- L, así como la estabilidad percibida en los tipos de interés del mercado.
- El plazo esperado de amortización del préstamo que vas a contratar, con independencia del plazo de contratación real.
- Tu aversión al riesgo.
- El grado de intervención política en forma de ayudas o mandatos.
- La oferta de préstamos disponible.
La respuesta a la pregunta como ves no es sencilla. Hay que tener en cuenta tanto factores externos como la oferta de hipotecas y la cantidad de dinero que tienes ahorrado.
Para acotar mucho las opciones disponibles, te sugiero que hagas un estudio de mercado, preguntando directamente a las entidades qué hipotecas te ofrecen. Tu abanico de opciones va a depender de tu edad, si eres funcionario o autónomo o el importe de la hipoteca solicitado, entre otros factores.
Una vez conoces tus opciones, el siguiente paso es proyectar los escenarios a largo plazo.
En un primer ejercicio compara la cantidad total de tipos de interés que pagarás con la hipoteca a tipo fijo y un rango de posibilidades en el caso de la hipoteca variable. Ya sabes que los tipos de interés variables son inciertos a futuro. Pero no te quedes ahí. Compara los gastos totales en las distintas opciones, ¡no solo los correspondientes a los tipos de interés!
Analiza la cantidad total de intereses que pagarás en cada caso, junto a todas y cada una de las vinculaciones a productos financieros y no financieros y pregúntate lo siguiente: ¿Contrataría este producto con independencia de la contratación de la hipoteca? ¿Tengo este comportamiento antes de contratar esta hipoteca?
Si la respuesta es sí a ambas preguntas, el siguiente ejercicio es de análisis de la competencia. El objetivo es saber si lo que te están ofreciendo es competitivo en el mercado. A medida que te vas haciendo preguntas, te preocuparás por encontrar las respuestas. Reflexiona todo lo que puedas antes de la firma.
4. Diversifica
Como no sabes lo que el futuro te deparará, trata de equilibrar también tu deuda. Al igual que deberías equilibrar tu cartera de inversión. De esta forma, te proteges ante eventos que se escapan al control de cualquier ser humano.
El coste total de la deuda se conoce cuando ésta ha sido saldada por completo. Como se trata de deudas con plazos elevados, en caso de contraer varias a lo largo de tu vida, debes protegerte del riesgo de tipos de interés.
Para ello, equilibra tu composición de la deuda. De forma que tengas un porcentaje de deuda expuesto a las variaciones del índice de referencia.
Si esta estrategia la combinas con la tenencia de un remanente de liquidez que te permita amortizar deuda si fuera necesario en algún momento, el riesgo por tipo de interés estará reducido.
Esta forma de proceder es estratégica, lo que significa que cuando el mercado está eufórico, optimista o los tipos de interés están bajos, te pido cautela y esfuerzo para analizar opciones menos atractivas en esos momentos. Como puede ser la de pagar un sobrecoste por contratar la hipoteca a tipo fijo.
Por otro lado, atención a la fiscalidad de tu país. Existen deducciones fiscales por hipoteca en muchos países, de forma que puedes reducir tu base imponible y, por lo tanto, pagar menos impuestos.
Sin embargo, las reglas y límites para la deducción fiscal por hipoteca varían según el país y la ley fiscal en vigor. En España, el préstamo hipotecario desgrava si está hipotecada tu vivienda habitual y contrataste la hipoteca antes de enero de 2013.
Con este marco legal, te podrás desgravar hasta un 15% de lo que hayas pagado por la hipoteca a lo largo del año hasta un máximo de 9.040 euros. En el caso de una pareja, ambos pueden aplicar esta deducción por separado, por lo que la deducción total sería de 18.080 euros.
Si al principio no puedes hacerlo por ti mismo, siempre puedes buscar ayuda en un asesor financiero que te vaya guiando en los primeros pasos. Aunque conforme pasen las semanas, te darás cuenta de que el mejor asesor financiero serás tú mismo. Gracias a los conocimientos que puedes ir adquiriendo en los cursos de Economipedia.
Por ello, no dejes nunca de formarte en finanzas, piensa a largo plazo, evalúa distintas alternativas y trata de identificar todos los riesgos. Tranquilo, no estarás solo, el equipo de Economipedia está tu lado para que la toma de decisiones sea con conocimiento de causa.
Espero que esta guía te ayude a mejorar tu salud financiera y te sirva para elegir entre tipo fijo o tipo variable.
