Si te gustaría tener una vivienda en propiedad y estás pensando en pedir una hipoteca. Te adelanto que es uno de los pasos más importantes de tu vida.
A mucha gente le da miedo el atarse financieramente por los problemas que puede conllevar, pero es difícil encontrar otra vía para poder comprarte una casa.
Piensas que estarás atado de por vida a una deuda interminable, que los intereses serán desorbitados y que, tal vez, firmar una hipoteca sea como pactar con el diablo.
¡Tranquilo! Mantén la cabeza fría y analicemos la situación. En Economipedia te vamos a dar las armas necesarias para que negocies acertadamente tu hipoteca.
¿A quién pido un préstamo hipotecario?
Lo primero que debes hacer es informarte. Estudia las ofertas de las distintas entidades financieras y compara. Existe una gran diferencia de un banco a otro.
Lo más lógico es que comiences solicitando información a tu propio banco. Ya que tienes tu nómina y tus recibos domiciliados, probablemente se esfuercen en cuidar a sus clientes y te ofrezcan unas condiciones más ventajosas.
¿Has encontrado una oferta mejor que la de tu propio banco? Perfecto, pero ten en cuenta que al firmar la hipoteca tendrás que cambiar de banco. Vamos, que te toca volver a domiciliar la nómina y los recibos en tu nueva entidad.
¿Cómo sabe el banco si soy solvente?
Lo primero que debes demostrar al banco es que eres solvente, vamos, que eres de fiar y que vas a devolver el dinero prestado.
Te preguntarás en qué se fijan los bancos para saber si eres solvente. Ellos recurren al scoring bancario. Esto es una nota que te ponen para medir tu salud financiera. Para que nos entendamos, van a evaluar tu capacidad para pagar las deudas.
Así, los bancos analizaran tu situación laboral. Para ello, tendrán en cuenta si tienes un trabajo estable y un buen sueldo. Ten en cuenta que, a mayor salario, mayor será la posibilidad de que te concedan la hipoteca.
Ya que hablamos de sueldos, acéptame un consejo: que la cuota mensual de la hipoteca no exceda del 35% de tus ingresos netos. Supongamos que tus ingresos libres de impuestos y cotizaciones sociales son de 2.000 euros. Pues bien, si las cuotas superasen los 700 euros estarías con el agua al cuello en tus finanzas personales.
Otro aspecto que también valoran los bancos son tus ahorros.
¿Por qué?
Por que te permiten financiar la parte de la vivienda que la hipoteca no cubre y porque pueden funcionar como un colchón financiero.
¿Tienes pocos ahorros? La respuesta está en los avalistas. Ellos darán la cara por ti, pues garantizan que devolverás todo el préstamo. Eso sí, ten en cuenta que ser avalista supone una gran responsabilidad.
Si no pagas, los familiares o amigos que hayan sido tus avalistas deberán pagar con su propio patrimonio.
La reputación lo es todo. Por ello, los bancos comprueban tu historial crediticio. En definitiva, revisan que hayas pagado todas tus deudas. Así que no olvides pagar todas tus deudas antes de solicitar una hipoteca.
¿Qué cantidad solicito?
Puede que prefieras no gastar ni un céntimo de tus ahorros. Generalmente, los bancos desconfían de quienes solicitan una hipoteca por el 100% del valor del inmueble.
Pensar que el banco te va a financiar la totalidad de la compra de tu vivienda es un error. Si quieres comprar una casa, es aconsejable que tus ahorros supongan entre el 15% y el 20% del valor de la vivienda.
Ten en cuenta que los bancos financiarán un máximo del 80% del valor de tu vivienda.
No solo debes pensar en el coste de la vivienda en sí. Comprar una casa conlleva otros muchos gastos en los que se va mucho dinero. Te estoy hablando de impuestos, comisiones y gastos de notario.
Seguramente te estés preguntando cuánto dinero supondrán los gastos de notaría, las comisiones e impuestos. Pues suponen entre el 10% y el 15% del valor de la vivienda.
Pongamos un ejemplo.
Quieres comprar una casa valorada en 200.000 euros. Bien, necesitarás unos 40.000 euros para financiar la parte que no cubre el banco y otros 30.000 euros para pagar impuestos, notarías y comisiones.
¿Y el tipo de interés?
Pedir dinero prestado tiene un coste. Ese coste es el interés. Podrás elegir entre intereses fijos e intereses variables.
Si apuestas por un tipo de interés fijo tendrás que pagar todos los meses la misma cuota de intereses. Por el contrario, si el tipo de interés es variable, cada año será distinto, pues dependerá de las variaciones del Euríbor.
¿Qué opción crees que es mejor?
Pues depende de tu personalidad. Si lo que buscas es saber a qué atenerte y una seguridad, te recomiendo que elijas una hipoteca a tipo fijo.
Pero, si buscas pagar una cuota menor, apuesta por el tipo variable. Eso sí, cuidado, porque la cuota puede aumentar si el Euríbor sube.
El tipo de interés fijo o variable no es lo único en lo que debes fijarte. Presta atención al TIN (Tipo de Interés Nominal) y al TAE (Tasa Anual Equivalente).
Debes saber que el TIN solo tiene en cuenta los gastos causados por el pago de intereses. La clave está en el TAE, amigo mío. Sí, el TAE te dará una previsión más realista porque tiene en cuenta los gastos y comisiones asociados a tu hipoteca.
¿Cómo valorarán mi vivienda?
La tasación es un procedimiento que realizan los bancos para calcular el valor de la vivienda que deseas comprar.
No confundas el valor de tasación con el precio de mercado de la vivienda. Y es que, no es lo mismo el valor de la vivienda (valor de tasación) que el valor que el comprador está dispuesto a pagar por ella (valor de mercado).
En un proceso de tasación, un experto realizará un informe en el que especifique el valor de la vivienda. La tasación te ayudará para saber qué cantidad te concederá el banco a la hora de financiar tu vivienda.
Ten siempre presente que, si el valor de tasación es más bajo que el valor de compra, el banco te concederá el préstamo sobre el valor de tasación. Eso puede significa que te tendrás que rascar el bolsillo.
Descontento con tu banco
Puede que en un momento dado digas:
¡BASTA YA! ¡ESTOY HARTO DE PAGAR UNOS INTERESES TAN ELEVADOS!
La solución está en una simple palabra: subrogación. Sí, subrogación. Para que nos entendamos, una subrogación consiste en pasar tu hipoteca de un banco a otro.
Eso sí, una subrogación conlleva papeleo. Así que vete preparando toda la documentación económica: nóminas, recibos…
Después deberás solicitar al nuevo banco que te plantee una contraoferta con unas mejores condiciones.
Si se acepta la subrogación, el nuevo banco comunicará a tu banco anterior la subrogación de la hipoteca. De este modo, queda cancelada la hipoteca con tu antiguo banco y puedes acceder a una nueva hipoteca en unas condiciones más favorables.
