Una burbuja inmobiliaria es el incremento excesivo e injustificado de los precios de los bienes inmuebles. Generalmente, la causa de las burbujas inmobiliarias es la especulación.
En otras palabras, una burbuja inmobiliaria supone el crecimiento desorbitado de los precios de la vivienda sin motivos que verdaderamente justifiquen el aumento del valor de los bienes inmuebles.
Desde el punto de vista económico, una burbuja implica que el incremento desmedido de los precios de las propiedades se produce muy por encima del crecimiento económico de un país. De ahí que llegue un momento en el que las burbujas inmobiliarias estallen con una fuerte caída de los precios, poniendo en peligro la economía del país.
¿Qué factores terminan ocasionando las burbujas inmobiliarias?
Los factores que terminan ocasionando estas burbujas son:
- La especulación: El gran motivo por el que se producen burbujas inmobiliarias es la especulación. Esto implica la adquisición de inmuebles para, posteriormente, venderlos a un precio más elevado. Así, las empresas de la construcción solicitan más créditos, mientras que la demanda de inmuebles se dispara y los precios aumentan considerablemente.
- Incremento de los préstamos hipotecarios: Toda burbuja inmobiliaria trae consigo un fuerte incremento de préstamos hipotecarios. Sin embargo, no existe una certeza sobre cuánto tiempo continuará creciendo el precio de la vivienda, mientras que, en muchas ocasiones, las entidades bancarias conceden préstamos a clientes no solventes. En medio de esta vorágine, se ofrecen préstamos en condiciones más asequibles, continuando con la dinámica de construcción de nuevos inmuebles.
- Suelo edificable: Ante el fuerte tirón de la construcción, este pasa a convertirse en un sector de gran importancia en la economía nacional. Por tanto, el sector público no pondrá trabas a la aprobación de nuevos solares urbanizables, sino todo lo contrario. Así, surgen gran cantidad de nuevas urbanizaciones en solares desiertos.
- Segundas viviendas: Ante la flexibilidad del crédito, con condiciones muy favorables para los particulares, son muchos los que se animan a adquirir una segunda vivienda. Hay quienes lo hacen para disfrutar de una segunda residencia o bien para obtener una plusvalía al vender ese segundo inmueble. En cualquier caso, el resultado es un fuerte incremento de la demanda de viviendas, lo que lleva a los promotores inmobiliarios a construir nuevas urbanizaciones. Todo ello contribuye a alimentar el crecimiento de los precios de la vivienda y, por tanto, alimenta la burbuja inmobiliaria.
¿Qué supone el estallido de una burbuja inmobiliaria?
Después de años de crecimiento injustificado de los precios de la vivienda, puede llegar el estallido de la burbuja inmobiliaria. Llega un momento en que los clientes, ante situaciones de insolvencia, no pueden hacer frente a las hipotecas. Las entidades de crédito comienzan a embargar las viviendas y los inmuebles dejan de ser un activo fiable, provocando un acusado desplome de los precios de las propiedades.
Las consecuencias de una burbuja inmobiliaria traen consigo devastadores efectos económicos. La construcción deja de ser un sector boyante y se destruyen numerosos empleos directos e indirectos, lo que provoca un fuerte incremento de la tasa de desempleo.
Ante el riesgo de insolvencia de los nuevos clientes, las entidades bancarias suben los tipos de interés, mientras que la confianza en la economía se desmorona.
El país se verá arrastrado a la recesión y, ante las malas perspectivas económicas, disminuye notablemente la inversión empresarial. De hecho, se producen despidos masivos en el sector privado, lo que deja a muchos trabajadores sin el sustento de su sueldo, lo que reduce el consumo de las economías domésticas y afecta negativamente al PIB.
¿Cómo prevenir una burbuja inmobiliaria?
Si algo han demostrado las últimas burbujas inmobiliarias es que se hace necesario una mayor rigurosidad en la concesión de préstamos, de tal manera que no se produzca un exceso de crédito. En este sentido, resulta de gran importancia una adecuada supervisión de las entidades bancarias.
Igualmente, resulta imprescindible supervisar si hay un desfase entre el incremento de los salarios y el crecimiento de los precios de los bienes inmuebles. De este modo, será posible saber si el país corre el riesgo de sufrir una burbuja inmobiliaria.
Un comportamiento más ético, tanto a nivel social como empresarial, marcado por las buenas prácticas y la transparencia, también permitirá evitar un crecimiento desmedido del precio de los bienes inmuebles. Para ello, es necesario proporcionar una información veraz al consumidor y realizar tasaciones inmobiliarias realistas.
