La anticresis es el contrato por el cual se entrega un bien inmueble como garantía de un pago futuro. Así, la propiedad pasa a manos del acreedor, permitiendo que este perciba las rentas provenientes del uso y explotación del activo.
La anticresis dura, en principio, hasta que el prestatario cumpla su obligación (salvo casos que detallaremos más adelante). Cumplido ese objetivo, el bien puede volver al deudor.
Explicado aún de forma más sencilla, la anticresis es un pacto entre dos partes en la que una parte (como garantía de pago) le entrega a otra a otra (en caso de no cumplir con su pago) un bien inmueble. Cuando, con los beneficios del bien inmueble o el pago del deudor, desaparezca la deuda, entonces el bien inmueble vuelve a manos del deudor.
Al final de este artículo veremos un ejemplo, pero antes vamos a detallar las características de la anticresis; y los derechos y deberes de las partes.
Características de la anticresis
Las principales características de la anticresis son:
- El prestatario ofrece una garantía real, es decir, está respaldando su compromiso de pago con un bien tangible, que en este caso es un inmueble.
- La anticresis un derecho accesorio, puesto que se constituye para asegurar pago de una obligación, y de sus intereses si estos son generados. Si la deuda pendiente se extingue, también la anticresis.
- Los participantes del contrato son el anticresista, quien cede la posesión del bien, y el acreedor anticrético, quien hace uso del mismo.
- El anticresista no puede recuperar el inmueble sin haber cancelado antes la deuda pendiente.
- Es inviable efectuar varios contratos de anticresis sobre un mismo bien porque se requiere su desposesión. Para explicarlo de otro modo, el anticresista no podría entregar simultáneamente el inmueble a más de un acreedor En cambio, sí es factible constituir respecto a un mismo activo varias hipotecas porque no es necesario que el deudor se desprenda de su propiedad.
- Lo anterior es quizás una de las razones por las que los contratos de anticresis son menos populares que las hipotecas. Estas últimas permiten que el deudor siga ocupando su vivienda.
- Cada legislación define de manera distinta la anticresis. En el caso peruano, por ejemplo, es un derecho real(poder inmediato y absoluto) en cuya virtud el deudor entrega un inmueble a su acreedor en garantía. Así, le concede la facultad de explotarlo y de percibir sus frutos. La legislación peruana, además, exige como formalidad que el contrato conste en registros públicos.
- El contrato no solo se extingue tras el pago de la obligación, sino con la destrucción o expropiación del bien, o si el acreedor renuncia a la anticresis. Esto último ocurre si el prestamista considera, por ejemplo, que el uso del inmueble no genera las rentas suficientes. Entonces, exigirá que el anticresista pague su deuda de otra manera.
Deberes y derechos del acreedor anticrético
Los deberes y derechos más importantes del acreedor anticrético son:
- El acreedor tiene la obligación custodiar la integridad de la propiedad
- Debe asumir los gastos en servicios básicos(agua, luz, entre otros) que permitan hacer uso del inmueble.
- Al tomar posesión de la garantía, el acreedor gozará de los frutos de su explotación. En el caso de un departamento, por ejemplo, puede ocuparlo y ahorrar en el pago de rentas. Otra alternativa es que lo arriende a un tercero, recibiendo la respectiva prestación periódica por parte de los inquilinos.
- El acreedor cobrará primero los intereses generados por la deuda, en caso corresponda. Una vez cancelados estos gastos financieros, los ingresos por el uso del inmueble pueden amortizar parte del principal del préstamo.
- Si las partes han acordado que no se generen intereses, los frutos de la explotación del bien irán directamente a reducir el capital del préstamo.
- En caso de impago, el acreedor podrá solicitar vía judicial la ejecución de la garantía.
Deberes y derechos del anticresista
Los principales deberes y derechos del anticresista son:
- Tiene la obligación de ceder la posesión del bien inmueble, pudiendo solicitar su restitución solo al cancelar su deuda.
- Puede demandar por daños y perjuicios al acreedor si este no es diligente al administrar la propiedad.
- Es su responsabilidad el pago de los impuestos relativos al bien.
- Debe asumir los gastos en reparaciones y mantenimiento, al menos que los daños hayan sido producidos por el acreedor.
- Se compromete a reponer lo invertido en mejoras, las cuales deben contar con su consentimiento.
- Puede oponerse al uso indebido del activo, por ejemplo, si el acreedor planea modificar drásticamente un espacio de la propiedad.
Ejemplo de anticresis
Veamos un ejemplo muy simple de anticresis. Supongamos que Luis Antonio Olivares debe US$ 45.000 a José Gutiérrez. Entonces, ambos firman un contrato de anticresis para asegurar el retorno del financiamiento.
El acuerdo permite que el señor Gutiérrez ocupe, o alquile a un tercero, uno de los inmuebles que posee Olivares. El plazo del contrato es de diez meses, asumiendo un precio de alquiler de US$ 4.500.
En este caso, cabe notar que los partícipes no han pactado que se generen intereses por el crédito. Así, una vez que la deuda es saldada, el activo vuelve a manos de Olivares.
