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Anticresis

Guillermo Westreicher
4 min
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La anticresis es el contrato por el cual se entrega un bien inmueble como garantía de un pago futuro. Así, la propiedad pasa a manos del acreedor, permitiendo que este perciba las rentas provenientes del uso y explotación del activo.

La anticresis dura, en principio, hasta que el prestatario cumpla su obligación (salvo casos que detallaremos más adelante). Cumplido ese objetivo, el bien puede volver al deudor.

Explicado aún de forma más sencilla, la anticresis es un pacto entre dos partes en la que una parte (como garantía de pago) le entrega a otra a otra (en caso de no cumplir con su pago) un bien inmueble. Cuando, con los beneficios del bien inmueble o el pago del deudor, desaparezca la deuda, entonces el bien inmueble vuelve a manos del deudor.

Al final de este artículo veremos un ejemplo, pero antes vamos a detallar las características de la anticresis; y los derechos y deberes de las partes.

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Características de la anticresis

Las principales características de la anticresis son:

  • El prestatario ofrece una garantía real, es decir, está respaldando su compromiso de pago con un bien tangible, que en este caso es un inmueble.
  • La anticresis un derecho accesorio, puesto que se constituye para asegurar pago de una obligación, y de sus intereses si estos son generados. Si la deuda pendiente se extingue, también la anticresis.
  • Los participantes del contrato son el anticresista, quien cede la posesión del bien, y el acreedor anticrético, quien hace uso del mismo.
  • El anticresista no puede recuperar el inmueble sin haber cancelado antes la deuda pendiente.
  • Es inviable efectuar varios contratos de anticresis sobre un mismo bien porque se requiere su desposesión. Para explicarlo de otro modo, el anticresista no podría entregar simultáneamente el inmueble a más de un acreedor En cambio, sí es factible constituir respecto a un mismo activo varias hipotecas porque no es necesario que el deudor se desprenda de su propiedad.
  • Lo anterior es quizás una de las razones por las que los contratos de anticresis son menos populares que las hipotecas. Estas últimas permiten que el deudor siga ocupando su vivienda.
  • Cada legislación define de manera distinta la anticresis. En el caso peruano, por ejemplo, es un derecho real(poder inmediato y absoluto) en cuya virtud el deudor entrega un inmueble a su acreedor en garantía. Así, le concede la facultad de explotarlo y de percibir sus frutos. La legislación peruana, además, exige como formalidad que el contrato conste en registros públicos.
  • El contrato no solo se extingue tras el pago de la obligación, sino con la destrucción o expropiación del bien, o si el acreedor renuncia a la anticresis. Esto último ocurre si el prestamista considera, por ejemplo, que el uso del inmueble no genera las rentas suficientes. Entonces, exigirá que el anticresista pague su deuda de otra manera.

Deberes y derechos del acreedor anticrético

Los deberes y derechos más importantes del acreedor anticrético son:

  • El acreedor tiene la obligación custodiar la integridad de la propiedad
  • Debe asumir los gastos en servicios básicos(agua, luz, entre otros) que permitan hacer uso del inmueble.
  • Al tomar posesión de la garantía, el acreedor gozará de los frutos de su explotación. En el caso de un departamento, por ejemplo, puede ocuparlo y ahorrar en el pago de rentas. Otra alternativa es que lo arriende a un tercero, recibiendo la respectiva prestación periódica por parte de los inquilinos.
  • El acreedor cobrará primero los intereses generados por la deuda, en caso corresponda. Una vez cancelados estos gastos financieros, los ingresos por el uso del inmueble pueden amortizar parte del principal del préstamo.
  • Si las partes han acordado que no se generen intereses, los frutos de la explotación del bien irán directamente a reducir el capital del préstamo.
  • En caso de impago, el acreedor podrá solicitar vía judicial la ejecución de la garantía.

Deberes y derechos del anticresista

Los principales deberes y derechos del anticresista son:

  • Tiene la obligación de ceder la posesión del bien inmueble, pudiendo solicitar su restitución solo al cancelar su deuda.
  • Puede demandar por daños y perjuicios al acreedor si este no es diligente al administrar la propiedad.
  • Es su responsabilidad el pago de los impuestos relativos al bien.
  • Debe asumir los gastos en reparaciones y mantenimiento, al menos que los daños hayan sido producidos por el acreedor.
  • Se compromete a reponer lo invertido en mejoras, las cuales deben contar con su consentimiento.
  • Puede oponerse al uso indebido del activo, por ejemplo, si el acreedor planea modificar drásticamente un espacio de la propiedad.

Ejemplo de anticresis

Veamos un ejemplo muy simple de anticresis. Supongamos que Luis Antonio Olivares debe US$ 45.000 a José Gutiérrez. Entonces, ambos firman un contrato de anticresis para asegurar el retorno del financiamiento.

El acuerdo permite que el señor Gutiérrez ocupe, o alquile a un tercero, uno de los inmuebles que posee Olivares. El plazo del contrato es de diez meses, asumiendo un precio de alquiler de US$ 4.500.

En este caso, cabe notar que los partícipes no han pactado que se generen intereses por el crédito. Así, una vez que la deuda es saldada, el activo vuelve a manos de Olivares.

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Guillermo Westreicher, 10 de abril, 2019
Anticresis. Economipedia.com

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    Comentarios

    1. DAVID

      28 de marzo de 2021 a las 17:01

      Como se establece el valor que se debe poner en anticresis en un inmueble?

      Accede para responder
      • 71ecedc1 978c 46aa 86f1 0231afbb7376Francisco Coll Morales

        29 de marzo de 2021 a las 13:47

        Hola David;

        El inmueble, para ser valorado en este tipo de contratos, debe tasarlo un tasador oficial, al menos en España, que posea la certificación requerida por el Estado para realizar este tipo de valoraciones.

        En otros países, esta figura podría no existir, pero en todo caso debe ser una valoración validada por los organismos competentes.

        Espero haberte ayudado.

        Te mando un saludo de parte del equipo de Economipedia 🙂

        Accede para responder
        • Andy

          4 de julio de 2021 a las 00:05

          Hola en caso de fallecer el dueño del inmueble, se pierde el dinero? O los herederos deben pagarle al acreedor?

          Accede para responder
          • Jose Antonio LudenaJosé Antonio Ludeña

            5 de julio de 2021 a las 21:23

            Hola Andy,

            Muchas gracias por tu pregunta. Todo depende de la legislación del país en el que se resida. Aún así, lo más normal es que la deuda la hereden los herederos, salvo que renuncien a la propia herencia.

            Espero haberte ayudado.

            Un saludo de todo el equipo de Economipedia 🙂

            Accede para responder

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