Propiedad horizontal
La propiedad horizontal son los pisos o locales de un edificio que se aprovechan de manera independiente, pero tienen elementos comunes entre ellos.
Es decir, la propiedad horizontal es aquella donde varios copropietarios comparten la propiedad de un inmueble, teniendo espacios de uso común y otros que son de uso privado.
La propiedad horizontal está conformada por las comunidades de propietarios y complejos inmobiliarios privados y está regulada por la ley de propiedad horizontal. Es muy importante regular los derechos y las obligaciones de cada vecino de la comunidad y de la comunidad por sí misma.
Un ejemplo de propiedad horizontal sería un bloque de pisos los cuales son individuales y privativos, pero donde todos los vecinos comparten el ascensor, los descansillos, las escaleras y el portal.
La propiedad horizontal da lugar a:
A cada finca privativa se le da una cuota de participación en el inmueble para cargas y beneficios: Es decir, que los propietarios pueden disfrutar de las zonas comunes, pero también deberán hacer frente a los gastos que necesitan. Los propietarios o vecinos que conforman la propiedad también pueden llamarse comuneros. En el derecho latinoamericano se denomina condominio a las viviendas en régimen de propiedad horizontal.
¿Cómo nace esta propiedad horizontal?
El nacimiento de la propiedad horizontal dependerá de cómo se haya creado. Puede ser por:
- El propietario único del edificio.
- Por los copropietarios del edificio.
- Por resolución judicial.
Para que nazca la propiedad horizontal, esta debe constituirse mediante escritura pública ante notario e inscribirse en el Registro de la propiedad. Es decir, debe haber un escrito registrado que puedan ver todos los ciudadanos que indique la existencia de esta propiedad. Lo que se inscribe es el título constitutivo ¿Y qué contiene este título constitutivo de la propiedad horizontal?
- La descripción del inmueble en su conjunto y la de cada piso: servicios que tiene, metros cuadrados, plantas, lindes, etc.
- En este título constitutivo se fija la cuota de participación de cada piso. Esta cuota de participación será importante para tomar decisiones en el futuro sobre el edificio. ¿Cómo se asigna a cada piso una cuota de participación? Se toma como base la superficie útil de cada piso en relación con el total del inmueble, su situación dentro de él, si es interior o exterior, y el uso que va a dar a los elementos comunes.
¿Quién debe presentar esta escritura? Todos los propietarios que conforman el conjunto de viviendas.
Si los vecinos o comuneros deciden hacer estatutos, estos deberán inscribirse en el Registro de la propiedad. Estos estatutos constituyen la norma básica que rige las relaciones entre los vecinos. En el caso de que no se hagan estatutos, la comunidad se regirá por las normas establecidas en la ley de la propiedad horizontal y en caso de disputa podrán acudir a los tribunales.
Estatutos
Los estatutos de una comunidad de propietarios que constituye una propiedad horizontal son la ley aplicable a las relaciones vecinales. Estos estatutos regulan temas como:
- Constitución y ejercicio del derecho de propiedad.
- Normas sobre el uso o destino del edificio, pisos o locales.
- Establece los diferentes gastos y su atribución.
- Regula la utilización de las instalaciones comunes como, por ejemplo, el uso de la piscina comunitaria (en caso de que la haya) o del portal o jardines.
- Normas sobre gobierno y administración.
- También puede incluir prohibiciones de actuaciones específicas.
Estos estatutos no pueden ser contrarios a la Ley de propiedad horizontal ni a cualquier ley de mayor rango. Para su aprobación se necesita unanimidad de los comuneros.
Extinción de la propiedad horizontal
La propiedad horizontal puede terminarse igual que nace. Puede desaparecer por:
- Destrucción del edificio.
- Conversión en propiedad ordinaria. Esto suele pasar cuando el edificio lo adquiere un único propietario disolviendo así los derechos de copropiedad, ya que todo será de propiedad de un único propietario sin ánimo de dividirlo.
Obligaciones
Los propietarios de estos inmuebles tienen diversas obligaciones, entre ellas:
- Respetar instalaciones comunes.
- Mantener un buen estado de conservación en sus fincas privadas.
- Contribuir a los gastos generales.
- Consentir las reparaciones en sus fincas privativas que sean necesarias para mantener los elementos comunes.
- Mantener en buen estado los elementos comunes.
Dentro de estos inmuebles debe haber una figura que sea la que dirija y regule las decisiones de todos los propietarios participantes de este tipo de inmueble. Este órgano es la Junta de propietarios.
