Derecho inmobiliario

El objeto de este derecho son los bienes inmuebles y sus transacciones comerciales, como la compraventa o la donación, y los derechos reales, es decir, la propiedad y la posesión.

Es un derecho privado, aunque pueden participar en este tipo de transacciones las administraciones y poderes públicos, pero siempre que actúen como persona privada y no como ente público. Es decir, si un ayuntamiento adquiere un edificio para establecer allí su sede, las reglas que regulen esa adquisición serán las que establezca el derecho administrativo.

Las principales características de este derecho son:

• Es un derecho privado, es decir, afecta a relaciones entre personas físicas o jurídicas sin interés público en la misma.
• Sus normas son dispositivas, es decir, se pueden modificar.
• Su único objeto son los bienes inmuebles, por lo que los bienes muebles encuentran su regulación en el código civil.
• No existe un código específico de derecho inmobiliario, sino una recopilación de la normativa establecida en el derecho civil que afecta a este tipo de bienes.
• Es muy importante para este derecho el registro de la propiedad.

Para comprender mejor este derecho vamos a ver qué son los bienes inmuebles, los derechos reales y los impuestos inmobiliarios, ya que son el objeto de la regulación de este derecho.

Los bienes inmuebles son aquellos que no pueden desplazarse de lugar. Por ejemplo, una mesa es un bien mueble porque puede desplazarse, en cambio, una casa o edificio es un bien inmueble porque no puede transportarse y, de hacerse, sufriría un desvalor relevante. Estos bienes se conocen como bienes raíces.

Los tipos de bienes inmuebles son los siguientes:

1. Por incorporación: edificios y casas.
2. Bienes inmuebles por naturaleza: solares.
3. Bienes inmuebles por analogía: hipotecas.
4. Por representación: titularidad registral de la propiedad.
5. Bienes inmuebles por accesión: Estos son los bienes que se encuentran intrínsecos a los bienes inmuebles pero que separados del mismo serían considerados bienes muebles. Un ejemplo son las puertas de una vivienda, que se consideran bien inmueble al estar incorporadas a la vivienda, pero, si no están instaladas, serían bienes muebles.

Los derechos reales consisten en un poder que tiene una persona ya sea jurídica o física sobre una cosa y frente a terceros, que permite que nadie use y disfrute de la cosa sobre la que tiene este poder jurídico.

El derecho real más relevante para el derecho inmobiliario es el derecho de propiedad.

Las principales características de estos derechos reales son:

• El titular de un derecho real tiene una potestad sobre una cosa.
• Se origina entre una persona física o jurídica y una cosa mediante título.
• El objeto está basado en una cosa.
• Es un derecho absoluto.
• Puede hacerse valer frente a terceros.
• El derecho real se puede abandonar.
• El derecho real sobre una cosa otorga un poder absoluto a su titular, para hacer lo que quiera con la cosa y defender su poder frente a todos “erga omnes”.
• La cosa sobre la que recae el derecho real es corpórea, es decir, es una cosa tangible.
• Duración ilimitada.

Además de tener como objeto los bienes inmuebles y sus posibles transacciones (como adquisición, venta, donación, alquiler, etc), una parte muy importante de este derecho son los impuestos que derivan de todas estas operaciones comerciales. Así, encontramos:

• Impuesto de sobre Bienes Inmuebles: Cuando se adquiere una propiedad nueva hay que pagar este tipo de impuesto.
• Impuesto de transmisión patrimonial: Cuando se adquiere una propiedad de segunda mano hay que hacer frente a esta carga impositiva.
• Impuesto sobre el incremento de valor de terrenos urbanos: Cuando se realiza una transacción de compraventa sobre un solar o terreno urbano se pagará una tasa impositiva si ha incrementado su valor si es urbanizable. Habitualmente esta tasa es municipal.

Algunos supuestos prácticos donde se utilizaría este derecho inmobiliario son la permuta de un solar o la compraventa de una vivienda, entre muchos otros.