La mayor parte de las personas anhela algún día ser propietario de una vivienda. Mientras tanto, en los medios se repite constantemente que invertir en inmuebles es una buena manera de proteger nuestro patrimonio. En cualquier caso, la compra de vivienda es desde hace siglos uno de los temas centrales cuando hablamos de la gestión de nuestras finanzas personales.
En Economipedia ya publicamos un artículo sobre el deseo de los jóvenes españoles de comprar una vivienda. Seguramente muchos de nuestros lectores en otros países también tienen ese sueño. Sin embargo, eso no significa que siempre sea un buen momento para hacerlo realidad.
De hecho, cuando tomamos la decisión de comprar una vivienda, el momento lo es todo. Si compramos en el momento justo, podríamos estar ante una de las mejores inversiones de nuestra vida. De la misma manera, equivocarnos en ese sentido puede comprometer nuestras finanzas personales durante años.
Por ello, en este artículo te vamos a dar las herramientas que necesitas para hacer un buen análisis sobre el momento preciso para comprar una vivienda. Empecemos por la primera de ellas: observar el ciclo económico.
Crecimiento y recesión
Cuando la economía crece, también tienden a hacerlo el empleo y la renta disponible
Podrá parecernos obvio, pero lo cierto es que muchas personas no lo tienen en cuenta. Y es que la evolución del PIB per cápita, aunque parezca algo lejano a nuestra vida, tiene un fuerte impacto en la evolución de los precios de la vivienda.
En general, cuando la economía crece, también tienden a hacerlo el empleo y la renta disponible. En términos de mercado, eso significa más demanda de vivienda, ya que los compradores potenciales tendrán más poder adquisitivo. Con esa riqueza adicional, serán capaces de ofrecer más dinero por un mismo inmueble, y si lo hacen compitiendo con otros compradores, los precios acabarán subiendo.
De forma análoga, una recesión en la economía del país puede reducir la demanda y, con ella, los precios. En este caso, el efecto sería una caída del poder adquisitivo de los compradores. Al tratar con compradores más pobres, lo normal es que los vendedores se vean obligados a bajar los precios.
Queda claro entonces que la renta per cápita disponible en el mercado es un factor esencial para entender la evolución de la demanda. Sin embargo, no debemos olvidar otro aspecto fundamental de la misma: el crecimiento de la población.
La evolución demográfica
Las zonas jóvenes con abundancia de empleo suelen presentar, antes o después, un ciclo alcista en los precios
Como hemos explicado, los precios pueden subir si una población constante trabaja de forma más productiva y aumenta su renta per cápita. Ahora bien, también puede haber una presión alcista si la renta individual se mantiene, pero la población total crece.
En este sentido, podríamos observar cómo ha evolucionado en los últimos años el número de habitantes del lugar donde queremos comprar. Podemos ver, además, si hay muchos nacimientos, o si están llegando inmigrantes.
Pensemos, por ejemplo, en un pueblo donde se instala un complejo industrial. Lo habitual es que, atraídas por las ofertas de empleo, muchas personas de otras partes del país busquen una vivienda allí. El efecto lógico de este fenómeno es un aumento de la demanda y una presión alcista sobre los precios.
Lo contrario puede decirse de los lugares que están en proceso de despoblación. Como es natural, a menos habitantes, menos demandantes de vivienda y, por lo tanto, precios más bajos.
Otra observación muy interesante en este sentido, y que a veces se suele olvidar, es la evolución de la edad media de la población. Principalmente, porque nos permite prever con cierta seguridad la situación demográfica futura. Todo ello teniendo en cuenta, por supuesto, la influencia de factores impredecibles, como los flujos migratorios.
De esta manera, si vemos que la población envejece a un ritmo acelerado, podemos pensar que en la zona habrá un déficit de demanda de vivienda (o, lo que es lo mismo, un exceso relativo de oferta) dentro de unos años. Eso significa que los precios tenderán a bajar, y quizás no sea una buena idea comprar una vivienda allí si pretendemos revenderla a largo plazo.
Por su parte, las zonas jóvenes con abundancia de empleo suelen presentar, antes o después, un ciclo alcista en los precios. Si somos capaces de detectar un caso de este tipo, podríamos tener delante una buena oportunidad para comprar y revender con beneficios.
La importancia de los tipos de interés
Si los tipos de interés suben, será más caro endeudarse y habrá menos compradores potenciales de vivienda
En muchos países del mundo, y especialmente en las últimas décadas, el crédito hipotecario suele ser la forma más habitual de adquirir una vivienda. Eso significa que los tipos de interés juegan un rol fundamental a la hora de entender el ciclo de los precios.
Recordemos que en cualquier producto (a menos que sea un Bien Giffen) la demanda evoluciona en sentido contrario a los precios. El mercado de dinero no es una excepción, y aquí los precios son los tipos de interés.
Eso significa que, si los tipos de interés suben, será más caro endeudarse y, por lo tanto, habrá menos personas dispuestas a hacerlo. Como es natural, esto repercute en menos compradores potenciales de vivienda, presionando los precios a la baja.
De forma similar, si el Banco Central baja los tipos de interés, entonces tomar un préstamo hipotecario será más barato, y habrá incentivos para que más personas firmen hipotecas. En el mercado de vivienda, esto supondría más compradores, y por lo tanto precios más altos.
En este sentido, estar informados de la actualidad económica también puede ayudarnos a elegir el momento adecuado. Si bien es imposible predecir los tipos de interés que habrá en 20 años, sí podemos tener algo de certeza sobre su evolución dentro de 1 o 2 años, ya que los bancos centrales suelen anunciar de antemano sus intenciones.
No obstante, también es importante mencionar que aquí nos encontramos con un problema si pensamos comprar a crédito nuestra vivienda. Si los tipos de interés están muy altos, es probable que el precio de los inmuebles se haya contenido o reducido, pero también puede ocurrir que ese «ahorro» en el precio se vea absorbido por el gasto adicional en intereses.
De la misma manera, si los tipos están bajos podremos ahorrar en intereses, pero quizás acabaremos pagando un precio demasiado alto por nuestra vivienda. En cualquier caso, debemos comparar con cuidado las dos variables para asegurarnos que no estamos perdiendo de un lado lo que ganamos del otro.
La evolución del entorno
Es importante conocer bien dónde vamos a vivir, y no solo la situación actual de la zona, sino también los planes a futuro
En los factores vistos hasta ahora hemos supuesto que la utilidad de la vivienda se mantiene constante. Es decir, cómo evolucionan los precios, si la gente tiene más o menos poder adquisitivo, o si cambia el número de compradores o el precio de una hipoteca, pero siempre sobre la misma vivienda.
Ahora bien, ¿qué ocurre cuando la utilidad que percibimos por un inmueble varía? Es evidente que la vivienda no va a cambiar por sí sola sus características. Pero su entorno puede evolucionar, y con él, el grado de bienestar ligado a ella.
Imaginemos, por ejemplo, que construyen un hospital o una universidad en el barrio. En ese caso, la utilidad de vivir allí aumentará y, por lo tanto, los compradores estarán dispuestos a ofrecer más dinero por las viviendas de la zona.
Por el contrario, si lo que construyen es una planta de tratamiento de residuos, seguramente muchos vecinos intentarán salir del barrio, presionando a la baja los precios. Nuestra vivienda seguirá siendo la misma, pero su valor de mercado será inferior al inicial.
Lamentablemente, es imposible predecir la evolución de nuestro barrio a largo plazo, pero al menos podemos informarnos sobre proyectos a medio plazo. Por ello, es importante conocer bien dónde vamos a vivir, y no solo la situación actual de la zona sino también los planes a futuro.
¿Qué ocurre con la vivienda nueva?
Si vemos que el parque de vivienda aumenta en proporción inferior a los precios, es razonable asumir que los inmuebles seguirán encareciéndose
Hasta ahora, los factores que hemos mencionado están relacionados con la demanda de vivienda. Sin embargo, los condicionantes que influyen sobre la oferta son igualmente importantes, y también debemos considerarlos en nuestro análisis.
El principal aspecto a tener en cuenta, en este sentido, es la construcción de nuevas viviendas. Lamentablemente, esto es algo que no se puede prever, porque en la mayor parte de ciudades el suelo está regulado por las autoridades municipales, y la voluntad de los gobiernos locales puede cambiar con facilidad.
En cualquier caso, en los medios podemos encontrar noticias sobre nuevos proyectos inmobiliarios. La escasez de los mismos, de alguna manera, puede ser un indicador de que la oferta está estancada. Las grandes ciudades, además, suelen ofrecer estadísticas sobre la construcción de viviendas nuevas.
En este sentido, es importante entender la dinámica entre oferta y precios en una economía de mercado. A muy grandes rasgos, cuando el precio sube se generan incentivos para construir más viviendas, mientras que con precios a la baja, es difícil encontrar proyectos de vivienda nueva. A su vez, todo nuevo proyecto que de alguna manera aumente la oferta disponible tiende a relajar la tensión alcista de los precios.
Por lo tanto, si vemos que el parque de vivienda aumenta en proporción inferior a los precios, es razonable asumir que los inmuebles seguirán encareciéndose. Por el contrario, si se construye una gran cantidad de ellos y los precios se mantienen estancados, es probable que la vivienda no se vaya a revalorizar en un futuro próximo.
Otros factores a tener en cuenta
El coste de oportunidad nunca debería faltar en nuestros cálculos
Por último, también debemos considerar algunas cuestiones que pueden ser determinantes a la hora de elegir un buen momento para comprar una vivienda. La fiscalidad es uno de ellos.
Como todos sabemos, uno de los costes más importantes asociados a ser propietario son los impuestos. Por este motivo, es importante entender si existe una previsión de que las autoridades cambien el marco fiscal, y en ese caso cómo nos afectaría.
Al mismo tiempo, también deberíamos informarnos sobre el estado de otros mercados donde operan las alternativas más importantes de inversión y de ahorro familiar. Podría ocurrir, por ejemplo, que sea un buen momento para comprar una segunda vivienda, pero nos demos cuenta de que podríamos ganar aún más invirtiendo en bolsa. Se trata, al fin y al cabo, de considerar también el coste de oportunidad en nuestros cálculos.
Adicionalmente, tampoco debemos olvidar el papel de la moneda y la inflación. Si nuestra moneda se está devaluando con respecto a otras, o los precios al consumo están subiendo, nuestro dinero estará perdiendo valor. Eso supondría, considerando los demás factores mencionados, un motivo más para invertir en bienes raíces para proteger nuestro patrimonio.
La dinámica del mercado
No se trata solamente de entender los factores que influyen sobre los precios, sino cómo y por qué lo hacen
Por último, para completar nuestro análisis debemos recordar la importancia de entender cómo funcionan los factores que hemos mencionado, y por qué se comportan de esa manera. Por ejemplo, si vemos que los precios suben en un barrio porque se va a construir un hospital, podemos prever que ese aumento será estable en el tiempo, porque la gente siempre va a demandar sanidad.
Sin embargo, si están subiendo por la construcción de un complejo para acoger un evento internacional que solo tendrá lugar una vez, es posible que comprar allí no sea una buena oportunidad de inversión. De hecho, cabe la posibilidad de que una vez acabado el evento, el edificio quede abandonado y el barrio pierda el dinamismo ligado a él, lo que repercutirá negativamente en los precios.
Es esencial que no perdamos nunca esta visión a largo plazo, ya que la vivienda suele ser una inversión con un horizonte temporal amplio. Para ello, necesitamos estar informados, pero también tener una educación financiera que nos permita tomar buenas decisiones. Por ese motivo, desde Economipedia seguimos comprometidos en la formación de nuestros lectores, para que puedan trasladar lo que enseña la economía a sus propias finanzas personales.
Te dejo por aquí este contenido relacionado con la inversión inmobiliaria: Curso de inversión inmobiliaria.
